창원지방법원 2025타경30969. 사천시 사천읍 평화리 ‘신진타워맨션’ 10층 1108호, 전용면적 비교 기준 59.94㎡의 아파트입니다. 말소기준권리는 2018.05.10. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 139,000,000원입니다. 경매 신청 역시 한국주택금융공사이고 청구액은 59,392,569원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 낙찰자가 떠안을 금액이 0원으로 산정됩니다.
권리보다 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 70,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 신진타워맨션의 최신 거래도 2024.11 · 70,000,000원, 최근 12개월 평균도 70,000,000원입니다. 따라서 현 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30969 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-9 신진타워맨션 10층 1108호 · 도로명 경상남도 사천시 사천읍 선평길 11-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건 내 10층 1108호 · 아파트로 이용중 |
| 면적 기준 | 59.94㎡ |
| 현재 소유 | 국순정 28분의 3 · 전광진 28분의 7 · 전다래 28분의 2 · 전유솜 28분의 2 · 전윤수 28분의 7 · 전은수 28분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 59,392,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2018.05.10. 을구 7번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이전의 한국주택은행·국민은행·양승재·와이즈 관련 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.07.09. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금 인수액이 확인된 사건은 아니며 현 배당 계산상 인수는 0원이지만, 실제 점유자와 임대차 유무는 현황조사 및 현장 확인 대상으로 남습니다.
② 시세 비교 — 70,000,000원은 ‘할인가’가 아니다
신진타워맨션은 총 73세대, 사용승인·준공 기준일은 1994-08-06입니다. 면적이 일치하는 거래 표본은 8건이며, 거래가격 범위는 56,000,000원~76,000,000원, 전체 평균은 65,750,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 59.94㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2023.08 | 59.82㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2023.04 | 59.64㎡ | 8 | 56,000,000원 |
| 2023.03 | 59.94㎡ | 7 | 76,000,000원 |
| 2022.10 | 59.94㎡ | 1 | 60,500,000원 |
| 2022.06 | 59.82㎡ | 4 | 72,500,000원 |
| 2022.04 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.06 | 59.94㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 70,000,000원 |
최신 거래는 2024.11 · 70,000,000원이고 최근 12개월 평균도 70,000,000원입니다. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 시세의 100.0%입니다. 즉 신건 가격은 최근 시세와 동일하며, 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택금융공사 | 139,000,000원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액 139,000,000원을 기준으로 하며 미배당액은 70,660,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자의 청구액은 별도로 59,392,569원이며 실제 배당은 확정채권액·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 사천읍 평화리에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고 인근에 버스터미널이 위치하여 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 10층 1108호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 서측 진출입로, 남동측 및 남서측 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 신진타워맨션은 73세대이며 준공일은 1994-08-06입니다. 동일 면적권 실거래 표본은 8건으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격은 할인 아님. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두와 동일합니다. 신건 단계의 가격 메리트는 없습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2018.05.10. 갑구 3-1의 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원문을 확인해야 합니다.
- 공유소유 확인. 현재 등기상 여러 공유자 지분으로 소유권이 구성되어 있으므로 점유자와 인도 협의 상대방을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 회차별 가격. 시나리오상 1회 유찰 시 56,000,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 실제 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세 그대로
이 사건의 핵심은 인수 위험보다 가격입니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리는 2018.05.10. 한국주택금융공사 근저당으로 정리됩니다. 반면 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 모두와 같아 신건 단계에서 싸게 사는 구조는 아닙니다. 전체 거래 추세는 +7.5%로 산정되어 하락장 할인 논리도 적용하기 어렵습니다. 다만 감정평가상 임대관계 미상과 갑구 금지사항등기는 원문 확인 대상으로 남습니다. 권리는 대체로 정리되지만, 가격 메리트는 아직 없다. 이 사건을 바라볼 때 가장 일관된 결론입니다.
