창원지방법원 2025타경31133. 사천시 곤양면 대진리 16-13·16-14 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지, 이용상황은 공업용이고 면적은 15,289㎡입니다. 현 소유자는 주식회사우리에너지이며, 2022년 4월 15일 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 매각의 말소기준입니다.
이후 2022년 5월 30일 우리은행의 채권최고액 7,980,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025년 5월 29일 그 근저당 중 6,039,571,389원이 신용보증기금에 확정채권일부대위변제로 이전됐습니다. 이는 7,980,000,000원 근저당 내부의 일부 이전이므로 별도의 신규 6,039,571,389원 채권으로 중복 합산해서 보면 안 됩니다. 제공된 배당구조 역시 두 근저당의 채권최고액 합계 9,660,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31133 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 대진리 16-13, 16-14 · 경상남도 사천시 곤양면 광포만로 251-12 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 15,289㎡ |
| 소유자 | 주식회사우리에너지 |
| 감정가 / 최저가 | 6,616,174,500원 / 6,616,174,500원 (신건) |
| 청구금액 | 1,461,108,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 50,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 권리분석의 중심은 임차보증금이 아니라 담보권입니다. 2016년 이전의 과거 가압류·압류·근저당은 2016년 2월 25일 임의경매 매각 과정에서 정리됐고, 이후 2019년 국민은행 근저당도 2022년 4월 15일 해지됐습니다. 현재 권리관계의 기준점은 2022년 4월 15일 설정된 우리은행 근저당 1,680,000,000원입니다.
2022년 5월 30일 추가된 우리은행 근저당 7,980,000,000원은 말소기준 뒤의 권리이며, 이번 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025년 8월 8일에는 유아이제사십차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사우리은행)를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 신건 가격과 유찰 시 배당구조
현재 최저매각가는 감정가와 같은 6,616,174,500원입니다. 이 사건은 신건으로 아직 유찰이 없으며, 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 5,292,939,600원, 2회 유찰 시 4,234,351,680원입니다. 실거래 가격과 직접 비교하기보다 각 회차에서 담보채권이 얼마나 미배당되는지, 그리고 매수인 인수액이 변하는지를 함께 보는 것이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 6,616,174,500원 | 6,547,612,755원 | 3,112,387,245원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 5,292,939,600원 | 5,237,610,204원 | 4,422,389,796원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 4,234,351,680원 | 4,189,608,163원 | 5,470,391,837원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 3,112,387,245원에서 4,422,389,796원, 5,470,391,837원으로 늘어납니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면서 채권자의 회수율은 악화되지만 낙찰자의 권리인수 부담이 새로 생기는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,616,174,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 68,561,745원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,980,000,000원 | 4,867,612,755원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 9,660,000,000원 중 6,547,612,755원이 배당되고 3,112,387,245원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 매각범위 — 이 사건의 실질적 난점
매각물건명세서상 토지와 건물은 일괄매각이고, 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 및 제시외 공작물 a인 태양광시설도 매각에 포함됩니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2024-89호의 기계·기구 역시 매각 대상입니다.
또한 기준시점에 설치공사 중인 제시외 기계기구인 Over Head Crane 1식 (15ton Hoist 3대, 5ton Hoist 1대), 수변전설비 3,700KW 1식, 펠릿생산라인 1식, 발전설비 1식은 평가와 매각에서 제외됩니다. 토지 위의 이동·철거가 용이한 컨테이너, 토사, 목재 펠릿, 물통, 석재 등도 매각에서 제외됩니다.
따라서 현장에서 보이는 설비 전체가 낙찰자에게 넘어오는 것이 아닙니다. 포함되는 제시외 건물·태양광시설·기계목록과 제외되는 설비·동산을 실제 위치별로 대조하지 않으면 낙찰 후 자산구성에 큰 차이가 생길 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 2필지가 일단의 토지로 이용되고 있으며 총 면적은 15,289㎡입니다. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다. 토지 일부의 도로·법면·석축·옹벽 상태가 평가에 반영돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 성장관리계획구역에도 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉되고 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 영농여건불리농지·임업용산지·준보전산지·도로구역·생산관리지역·보전관리지역·농림지역과 접합니다.
- 지가. 공시지가는 50,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ, 태양광시설 a, 제2024-89호 기계·기구의 실제 위치와 현존 여부를 감정서 원본 및 현장에서 대조하세요.
- 제외설비 구분. 수관식 펠릿보일러 HY-250P와 설치공사 중 Over Head Crane·수변전설비·펠릿생산라인·발전설비는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 가동상태 점검. 매각에 포함되는 기계·기구도 한 번도 가동된 적이 없고 정상가동되지 않는 것으로 조사된 만큼 수리·교체 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리구조 재확인. 말소기준은 을구 13번 우리은행 근저당 1,680,000,000원이며, 후순위 근저당과 경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 대위변제 중복 금지. 신용보증기금 6,039,571,389원은 을구 14번 근저당의 일부 이전이므로 7,980,000,000원에 별도로 다시 합산해서 판단하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제2구역·가축사육제한구역 등 실제 사업계획과 관련된 제한을 관할기관에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 자산구성은 단순하지 않다
권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022년 우리은행 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰돼도 채권자의 미배당만 늘 뿐 낙찰자에게 인수금액이 붙는 시나리오는 아닙니다.
그러나 이 물건의 난도는 권리표가 아니라 현장에 있습니다. 토지·건물·태양광시설·기계가 일괄매각되는 반면, 일부 핵심 설비는 매각에서 제외되고 포함 기계도 정상가동되지 않는 것으로 조사됐습니다. 신건 최저가 6,616,174,500원에 응찰할지는 등기상 인수 0원만 보고 결정할 문제가 아닙니다. 포함되는 자산이 실제로 무엇인지, 그 상태와 활용 가능성이 어떤지를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
