창원지방법원 2025타경31173. 진주시 평거동 순화노블씨티빌 2층 206호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 사용승인일은 2004.12.01이며 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 이 물건의 핵심은 2,500만원이라는 낮은 감정가가 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 2명입니다.
말소기준은 2021.09.27 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 유영순의 주민등록·확정일자는 2008.01.08, 손성민의 전입은 2011.06.29로 모두 그보다 빠릅니다. 유영순은 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 손성민은 자료상 대항력은 인정되고 우선변제권은 없어 보증금 전액이 인수액으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31173 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 298-9 순화노블씨티빌 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 순화주택건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 25,000,000원 / 25,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 34,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 6층 · 사용승인 2004.12.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심
2021.09.27 주택도시보증공사 가압류가 말소기준입니다. 이후의 주식회사진주저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.19 접수된 유영순의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 그 임차권의 기초가 되는 주민등록일자와 확정일자는 2008.01.08로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 그 잔액은 매수인이 부담하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영순 | 별지 기재 건물 2층 206호 21.2㎡ | 2008.01.08 / 2008.01.08 | 34,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 손성민 | 205호 | 2011.06.29 / - | 35,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 해당 없음 |
③ 유찰돼도 싸지지 않는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 현재 회차에서 낙찰가 25,000,000원에 인수액 44,850,000원을 더한 실질취득은 69,850,000원입니다. 1회 유찰 시에는 20,000,000원 + 49,760,000원 = 69,760,000원, 2회 유찰 시에는 16,000,000원 + 53,688,000원 = 69,688,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 25,000,000원 | 44,850,000원 | 69,850,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 20,000,000원 | 49,760,000원 | 69,760,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 16,000,000원 | 53,688,000원 | 69,688,000원 |
유찰로 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 69,000,000원대에 유지됩니다. 이 사건은 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 850,000원 |
| 1. 임차인 유영순 보증금 | 34,000,000원 | 24,150,000원 |
| 인수 · 임차인 손성민 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,457,888,596원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사진주저축은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 유영순 | 34,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 850,000원을 제외한 24,150,000원이 유영순에게 배당되는 가정입니다. 유영순의 미배당 9,850,000원과 손성민 보증금 35,000,000원이 매수인 인수액으로 반영됩니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 평거동 서진초등학교 북측 인근으로, 주변은 대규모 아파트와 소규모 빌라·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으며 일반 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 순화노블씨티빌 해당 호실들은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 200.1㎡, 공시지가 1,149,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액을 볼 것. 현재 회차 기준 낙찰가 25,000,000원에 인수액 44,850,000원이 더해집니다.
- 유영순 미배당 확인. 현재 가정에서는 보증금 34,000,000원 중 9,850,000원이 매수인 인수로 남습니다.
- 손성민 보증금 확인. 35,000,000원 전액 인수로 계산돼 있으나 점유부분이 205호로 기재돼 있어 본건 206호와의 관계를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 기산점 확인. 유영순 2008.01.08, 손성민 2011.06.29로 말소기준 2021.09.27보다 빠릅니다.
- 유영순 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인으로 나타나므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,500만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 25,000,000원이라 진입가격이 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차인 2명의 보증금이 선순위에 놓여 있어 이야기가 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 유영순의 미배당 9,850,000원과 손성민 35,000,000원을 합한 44,850,000원을 인수하면 실질취득은 69,850,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득은 69,760,000원, 2회 유찰 시에도 69,688,000원으로 큰 변화가 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않습니다. 가격표는 25,000,000원이지만, 권리까지 포함한 총 부담은 약 69,000,000원대라는 점이 입찰 판단의 출발점입니다.
