서울동부지방법원 2025타경471. 천호동 에스아이팰리스 3층 302호, 전용 17.48㎡ 오피스텔입니다. 공부상 용도는 오피스텔이지만 감정평가상 주거용으로 이용 중이고 세대 내부는 복층구조입니다. 소유자 이수국은 2020.10.28 매매를 원인으로 2021.02.05 소유권을 취득했고 거래가액은 215,000,000원입니다.
등기부상 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.07.22 접수된 강제경매개시결정입니다. 하지만 임차인 류재헌의 주민등록·점유개시는 2021.02.05, 확정일자는 2021.01.18입니다. 즉 말소기준보다 훨씬 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 임차인이고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 3층302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 17.48㎡ · 공부상 오피스텔, 주거용 이용 · 복층구조 |
| 건물 | 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트구조 · 2020.10.14 사용승인 |
| 소유자 | 이수국 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 류재헌 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 2020.10.23 무궁화신탁으로 이전된 신탁은 이미 말소됐고, 2021.02.05 이수국에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025.07.22 류재헌이 강제경매를 신청했고, 2025.08.04 국의 압류가 접수됐습니다. 이 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 | 현재 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류재헌 건물3층 302호 17.48㎡ 전부 | 215,000,000원 | 2021.02.05 | 2021.01.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 18,600,000원 |
류재헌은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2026.04.02 접수되어 우선변제권을 행사합니다. 다만 같은 류재헌이 강제경매 신청채권자로도 표시되어 있어, 자료에는 임차인과 권리자 관계 확인 필요 경고가 있습니다. 이 점은 원본 계약·채권관계 확인이 필요한 부분입니다.
③ 가격의 함정 — 유찰돼도 총 취득비용이 크게 안 내려간다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 215,000,000원이 최저매각가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 배당받지 못하는 보증금이 늘어나고 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 최저가 하락이 곧 실질 취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 200,000,000원 | 18,600,000원 | 218,600,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,000,000원 | 58,040,000원 | 218,040,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,000,000원 | 89,592,000원 | 217,592,000원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
확인되는 거래 표본은 에스아이팰리스 2023.04 거래 1건으로, 전용 14.56㎡·8층·거래가 217,000,000원입니다. 대상 물건 전용은 17.48㎡라 면적이 일치하지 않고 거래 건수도 1건뿐이므로 비교 표본은 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 14.56㎡ | 8 | 217,000,000원 |
표면 최저가 200,000,000원만 보면 참고 거래 217,000,000원의 92.2%지만, 이 비교는 이 사건에서는 의미가 약합니다. 현재 예상 인수액 18,600,000원을 더한 실질취득 218,600,000원은 오히려 참고 거래가의 100.7%입니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
단지 규모도 29세대이고, 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.2회, 매각률은 18.75%입니다. 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 때문에 실질취득이 약 2.18억원 부근에 머무는 구조라 가격 할인 효과가 제한됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 류재헌 보증금 | 215,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 류재헌 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,600,000원을 공제한 뒤 임차보증금에 196,400,000원이 배당되고, 부족분 18,600,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근으로 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역과 각종 노선 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이나 주거용으로 이용 중이며, 세대 내 복층구조입니다.
- 건물. 업무시설·근린생활시설·공동주택으로 구성된 지하 1층·지상 10층 건물로, 2020.10.14 사용승인됐습니다. 승강기·난방·소화전·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,244,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 29세대이며 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 매각률 18.75%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 신건 최저가 2억원이 아니라 현재 기준 218,600,000원을 취득비용의 핵심 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이지만 인수액이 각각 58,040,000원, 89,592,000원으로 늘어 실질취득가는 거의 고정됩니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차인 류재헌과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 임대차계약·채권관계 및 매각물건명세서 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 주택임차권 확인. 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 미변제액 인수 위험이 남습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2020.11.10 민간임대주택 등록 부기가 존재하므로 매각 후 관련 효력과 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 한계. 확인 거래는 2023.04의 14.56㎡ 1건으로 대상 17.48㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 단일 표본을 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지지 않는 경매”
이 사건은 신건 최저가 2억원이라는 숫자만 보면 단순해 보입니다. 하지만 임차인 류재헌의 215,000,000원 보증금이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 현재 예상 미배당액 18,600,000원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 218,600,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득 218,040,000원, 2회 유찰 시에도 217,592,000원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 참고 실거래 217,000,000원보다 현재 실질취득이 높고, 거래 표본 자체도 1건에 면적 불일치입니다. 권리 부담은 크고 가격 할인 효과는 제한적입니다. 이 물건의 판단 기준은 ‘얼마나 유찰됐나’가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총 취득비용입니다.
