창원지방법원 2025타경31273. 남해읍 서변리 132의 단독주택·토지 사건입니다. 감정상 기호 2-1은 주택, 기호 2-2는 창고로 이용되고 있으며 토지는 430.0㎡, 지목은 대입니다. 다만 이번 매각은 부동산 전체를 단독 소유로 넘겨받는 구조가 아니라 한영일의 기존 지분 2/13과 2025년 이전된 지분 1/13, 합계 3/13을 대상으로 한 지분매각입니다. 따라서 낙찰 후에도 박병욱·한상영·한일심과 공유관계가 남는 구조가 핵심입니다.
권리관계에서 가장 눈에 띄는 것은 2005.04.07. 설정된 주식회사경동보일러의 채권최고액 91,000,000원 근저당권입니다. 날짜만 보면 2005.12.21. 서울보증보험 가압류보다 앞서지만, 매각물건명세서 비고에는 근저당권자인 주식회사경동나비엔(변경 전 주식회사경동보일러)의 소멸확인서 제출로 말소되는 권리라고 명시돼 있습니다. 이 때문에 등기 순위만 기계적으로 보고 91,000,000원을 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 서변리 132 · 경상남도 남해군 남해읍 화전로 45-36 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 기호 2-1 주택 · 기호 2-2 창고 |
| 토지 | 430.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 현재 공유자 | 박병욱 · 한상영 · 한영일 · 한일심 |
| 매각대상 지분 | 한영일 지분 3/13 |
| 감정가 / 최저가 | 120,320,900원 / 120,320,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 118,036,539원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자우선매수신고 1회 허용 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당보다 ‘소멸확인’이 중요하다
말소기준은 2005.12.21. 서울보증보험주식회사 가압류 15,635,590원입니다. 그보다 앞선 2005.04.07. 근저당은 원칙적 순위만 보면 매수인 부담을 의심해야 하지만, 이 사건에서는 매각물건명세서가 소멸확인서 제출로 말소되는 권리라고 별도로 확인하고 있습니다. 따라서 이 근저당의 채권최고액 91,000,000원을 낙찰가 위에 다시 얹는 구조로 보지 않습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유자·전입 여부를 별도로 확인하는 절차는 필요합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 근거 없이 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 지분가격 검증이 먼저
이 사건에는 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 같은 120,320,900원 신건 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 취득 대상은 전체 부동산이 아니라 한영일 지분 3/13이므로, 일반적인 단독주택 전체 거래가와 단순 비교하는 방식도 맞지 않습니다.
현재 신건 최저가는 120,320,900원이며, 1회 유찰 시 96,256,720원, 2회 유찰 시 77,005,376원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 실거래 기준이 없는 상태에서는 유찰 여부보다 지분가치·공유관계·향후 환금성 검토가 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,320,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,484,493원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사경동보일러 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,635,590원 | 15,635,590원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합자산관리주식회사 | 62,501,845원 | 11,200,817원 |
| 4. 을구 2번 근저당 · 남해축산업협동조합 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 118,036,539원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 120,320,900원 매각을 가정한 산정치로, 을구 1번 근저당 91,000,000원을 배당대상에 포함한 계산입니다. 다만 매각물건명세서상 해당 근저당은 소멸확인서 제출로 말소되는 권리이므로, 등기 인수액 판단은 0원으로 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2-1은 주택, 기호 2-2는 창고입니다. 주택은 목조 기와지붕 단층, 창고는 블럭조 스레트지붕 단층 구조로 조사됐습니다.
- 입지. 경상남도 남해군 남해읍 서변리에 위치하며 주변은 주택 및 상업지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 지역의 대중교통 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 430.0㎡의 대지로 일반상업지역이며 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 338,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역 외 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비와 난방설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 표시나 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·토지의 일부 지분만 취득하는 구조라 전체 부동산 단독취득보다 매수층이 제한될 수 있고, 향후 처분 역시 공유관계가 중요한 변수가 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 3/13 재확인. 전체 부동산을 취득하는 입찰이 아닙니다. 한영일 지분 3/13 취득 후 박병욱·한상영·한일심과 공유관계가 유지된다는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 공유자우선매수. 매각물건명세서상 공유자우선매수신고는 1회에 한해 허용됩니다. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 적법한 우선매수 행사 가능성을 고려해야 합니다.
- 경동보일러 근저당. 2005.04.07. 채권최고액 91,000,000원의 선순위 근저당은 소멸확인서 제출로 말소되는 권리라고 명시돼 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 말소처리 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 매각에 포함되고, 감정서상 ㄱ 옥상의 FRP 물탱크도 ㄱ에 포함 평가됐습니다. 현황과 매각 범위를 맞춰 봐야 합니다.
- 가격 상한. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 신건 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 지분가치와 공유관계 해소 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수보다 공유지분이 어렵다”
이 물건은 첫인상과 실제 위험이 다릅니다. 2005년 근저당 91,000,000원이 선순위로 남아 있어 큰 인수금이 붙는 사건처럼 보이지만, 매각물건명세서에는 근저당권자의 소멸확인서 제출로 말소되는 권리라고 명시돼 있습니다. 따라서 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심 권리판단입니다.
그러나 그것이 곧 안전한 신건이라는 뜻은 아닙니다. 이번 매각은 전체가 아니라 한영일 지분 3/13이고, 공유자우선매수신고도 1회 허용됩니다. 비교 가능한 실거래 기준도 없어 감정가 120,320,900원이 시장 대비 저렴하다고 확인할 수 없습니다. 선순위 인수는 해소됐지만, 공유지분·우선매수·환금성이라는 구조적 난도가 남은 사건입니다. 권리만 보면 통과할 수 있어도, 취득구조까지 보면 신중한 가격 검증이 필요합니다.
