창원지방법원 2025타경31292. 경상남도 산청군 신안면 소이리 96의 단독주택과 토지가 대상입니다. 다만 이번 경매는 전체 소유권을 사는 구조가 아니라, 2025년 상속으로 권경란·권경숙·권경혜·권경희·권영일·권영홍·권영환·정름이가 공유하게 된 부동산 중 권영일의 17분의 2 지분에 대한 강제경매입니다. 매각물건명세서에도 지분매각이라고 명시돼 있고, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.
등기부만 보면 현재 유효한 근저당은 없습니다. 2008년 산청군농업협동조합의 채권최고액 56,000,000원 근저당은 2022.10.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.10.17. 권영일 지분에 대한 강제경매개시결정이고, 이후 등기된 권경숙 지분의 별도 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31292 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 신안면 소이리 96 · 경상남도 산청군 신안면 신차로318번길 285 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 |
| 매각대상 | 권영일 지분 17분의 2 · 지분매각 · 일괄매각 |
| 감정가 / 최저가 | 13,467,960원 / 13,467,960원 (신건) |
| 청구금액 | 31,410,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 대 · 340.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 49,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소, 현재 승부처는 지분
2008년 설정된 산청군농업협동조합 근저당은 2022년에 이미 말소됐기 때문에 현재 경매에서 매수인이 그 근저당을 떠안을 문제는 없습니다. 2025.08.12. 상속등기로 8명의 공유관계가 정리됐고, 같은 해 10.17. 권영일 지분에 현재 사건의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 사건에서는 그 등기를 말소기준으로 잡습니다.
② 점유·임차 조사 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
현황조사와 매각물건명세서에는 정름이와 권영환이 확인됩니다. 두 사람 모두 등기부상 공유자이기도 합니다. 정름이는 2007.03.07., 권영환은 2007.12.26. 전입해 말소기준일인 2025.10.17.보다 훨씬 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 임차인의 법적 대항력을 확정할 수 없고, 이 리포트에서는 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 점유자 | 지위 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정름이 | 공유자 · 점유조사 확인 | 2007.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권영환 | 공유자 · 점유조사 확인 | 2007.12.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 13,467,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 642,423원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 31,410,571원 | 12,825,537원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 31,410,571원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 39,774,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 102,596,135원 중 예상 배당은 12,825,537원이며, 미배당액은 89,770,598원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 신건 최저가 13,467,960원에서 신청채권자인 주식회사동부에셋자산관리대부의 청구금액 31,410,571원도 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가는 10,774,368원, 2회 유찰 시 8,619,494원으로 내려가며 채권자 미배당은 더 커집니다. 이 배당구조 자체가 낙찰자의 인수액을 늘리는 것은 아니지만, 낙찰가가 낮다는 이유만으로 지분·점유 리스크가 사라지는 것도 아닙니다.
④ 매각범위 — 포함되는 것과 제외되는 것
- 지분매각. 권영일의 17분의 2 지분이 대상입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 감정서상 태양광설비는 각 매각지분 비율에 따라 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 지상 비닐하우스와 이동식 저온창고는 이설·철거가 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 소재불명. 일반건축물대장에 등재된 목조 단독주택 외 3동은 현황 소재불명으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 산청군 신안면 소이리 소이마을 북동측 인근. 농가주택, 전·답 농경지, 임야가 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 돌구조 판넬지붕 지상 1층 단독주택이며, 외장 석재·벽지·타일·장판 및 하이샷시 창호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 유류보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 부동산 낙찰로 착각 금지. 취득 대상은 권영일의 17분의 2 지분입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자우선매수신고가 1회 허용돼 있으므로 외부 최고가매수신고인이 최종 취득하지 못할 가능성을 입찰 전 고려해야 합니다.
- 점유자 두 사람 확인. 정름이·권영환의 실제 점유형태와 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 산정 보류. 등기상 인수 0원만으로 총비용을 13,467,960원이라고 단정하면 안 됩니다.
- 매각 포함·제외 범위 확인. 제시외 건물·태양광설비는 포함되고, 비닐하우스·이동식 저온창고는 제외됩니다.
- 소재불명 건물 확인. 건축물대장상 목조 단독주택 외 3동의 현황 소재불명 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유관계 이후 활용계획. 낙찰 후에도 다른 공유자 지분은 그대로 남으므로 사용·관리·처분 구조를 사전에 검토해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 지분 구조를 먼저 본다”
이 사건은 현재 최저매각가가 13,467,960원이고 등기상 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 하지만 그 숫자만으로 안전하거나 저렴하다고 결론내리기는 어렵습니다. 낙찰 대상은 전체가 아닌 권영일의 17분의 2 지분이고, 공유자우선매수 제도가 작동할 수 있으며, 정름이·권영환 두 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수 여부 미상 상태입니다.
여기에 제시외 건물·태양광설비의 포함, 비닐하우스·이동식 저온창고의 제외, 건축물대장상 일부 건물의 소재불명까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 판단순서는 최저가 → 수익률이 아니라 지분범위 → 점유관계 → 공유자 우선매수 → 현장 매각범위 → 가격이 되어야 합니다. 현재 정보만으로는 실질취득액을 확정할 수 없어 가격 가점을 주기 어렵습니다.
