창원지방법원 2025타경31329. 남해읍 남변리 478-8, 2층 202호로 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 주식회사비에이치로, 2018.01.22 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 53,000,000원입니다. 그 직후인 2018.02.12 주식회사경남은행이 채권최고액 44,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 신용보증기금 가압류, 남해군·국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이번 물건은 등기 순서보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 심봉문이 2층 202호를 점유하는 정보가 있으나 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수도, 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 남변리 478-8 2층202호 · 경상남도 남해군 남해읍 화전로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 연립주택 · 전용 54.46㎡ · 철근콘크리트조 3층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사비에이치 · 2018.01.22 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 대한(전화국사원) · 24세대 · 1984.03.29 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소형, 점유는 미확정
② 임차·점유 분석
| 점유 정보 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심봉문 | 2층 202호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 현황조사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
보증금과 전입신고일이 확인되지 않은 상태에서는 선순위·후순위 여부 자체를 판정할 수 없습니다. 특히 말소기준일인 2018.02.12보다 앞선 전입과 점유가 확인되고 보증금이 남아 있다면 매수인의 부담 문제가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 주민등록 전입세대 열람과 매각물건명세서 원문을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 4,500만원’이 중요하다
대한(전화국사원) 전용 54.46㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 56,000,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026년 9월 45,000,000원 1건뿐이며 최신 거래도 동일한 45,000,000원입니다. 최근 가격이 과거 거래 대비 -21.8% 낮아진 흐름이므로 전체 평균 56,000,000원만 보고 신건 54,000,000원이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 54.46㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2024.07 | 54.46㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2024.06 | 54.46㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2023.09 | 54.46㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2023.05 | 54.46㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2022.12 | 54.46㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.12 | 54.46㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2021.08 | 54.46㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 45,000,000원 |
신건 최저가 54,000,000원은 전체 8건 평균 56,000,000원의 96.4%여서 겉으로는 평균보다 낮아 보입니다. 그러나 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균·최신 거래 45,000,000원과 비교하면 정확히 120.0%입니다. 즉 현재 최저가는 최근 시세보다 9,000,000원 높습니다. 여기에 최근 대 과거 가격 추세가 -21.8%이므로 신건 단계에서 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 110,500,000원 | 8,628,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 154,500,000원 중 배당 계산상 52,628,000원이 배당되고 101,872,000원이 미배당으로 남습니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차인의 전입·보증금도 미상이므로 실제 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 54,000,000원 | 52,628,000원 | 101,872,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 43,200,000원 | 42,022,400원 | 112,477,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 34,560,000원 | 33,537,920원 | 120,962,080원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 남해군 남해읍 남변리에 위치하며 주위는 주택 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로2류, 동측으로 소로2류 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 561,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 규모·연식. 대한(전화국사원)은 24세대이며 1984.03.29 준공입니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 통상적인 상태를 상정하여 평가됐으므로 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인이 1순위. 심봉문의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 2018.02.12 말소기준보다 선순위인지 판정해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 8건 평균 56,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 45,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -21.8%이므로 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 채권액 미상 권리도 있어 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소형 ≠ 인수 확정, 전체 평균 이하 ≠ 싸다”
이 물건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.02.12 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 심봉문의 전입과 보증금이 미상인 이상 매수인 인수액을 최종 0원이라고 단정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 전체 실거래 평균 56,000,000원만 보면 최저가 54,000,000원이 낮아 보이지만, 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균은 45,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 120.0%, 추세는 -21.8%입니다. 따라서 현 회차의 결론은 등기상 말소 구조는 확인되지만 임차관계는 보류, 가격도 신건 단계에서는 보류입니다. 특히 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용이 달라질 수 있으므로, 가격보다 먼저 점유·전입·보증금 확인이 선행돼야 합니다.
