창원지방법원 2025타경31349. 진주시 계동 114의 토지와 건물로, 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 위락시설, 3층 주택, 지하 일반유흥음식점입니다. 토지는 322.9㎡의 대지이고 일반상업지역에 속합니다. 권리분석의 출발점은 2016.06.07 설정된 주식회사경남은행 근저당권 채권최고액 960,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 이후 현재 남아 있는 근저당권·가압류·압류·가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 주거 전용 물건이 아닙니다. 상업·위락·주택·유흥용도가 한 건물 안에 섞여 있고, 현황조사와 매각물건명세서에는 김정현·김인경·최상구 3명이 확인됩니다. 세 사람의 전입일은 모두 2016.06.07보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 승계형 위험은 없더라도 실제 점유 범위와 인도 협의 난도는 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31349 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 계동 114 · 경상남도 진주시 비봉로54번길 7 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 위락시설 · 3층 주택 · 지하 일반유흥음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1993.11.08 |
| 토지 | 대 322.9㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박제 |
| 감정가 / 최저가 | 1,519,397,800원 / 1,519,397,800원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2016.06.07 이후 등기는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 6번 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 토지 진주시 계동 114와 공동담보입니다. 이후 조용규 근저당권 65,000,000원, 구본호 근저당권 200,000,000원, 다수 가압류와 압류, 경남신용보증재단의 가처분, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 2021.02.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김인경 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최상구 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 임차인은 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 각각 2020.10.05, 2021.02.05, 2021.10.29로 말소기준일 2016.06.07보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 세 사람 모두 대항력 없음입니다. 보증금이 알려지지 않았더라도 이 사건에서 대항력 있는 임차인 보증금 승계 구조로 계산할 근거는 없습니다.
② 가격 구조 — 신건 가격보다 ‘유찰 시 미배당 확대’를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,519,397,800원입니다. 배당상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 1,519,397,800원으로 계산됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격 근거가 제시되지 않아, 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,519,397,800원 | 1,501,803,822원 | 76,991,126원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,215,518,240원 | 1,200,963,058원 | 377,831,890원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 972,414,592원 | 960,290,446원 | 618,504,502원 | 0원 |
유찰될수록 매수인에게 새로 승계되는 금액이 생기는 구조는 아니고, 대신 후순위 채권자의 미배당액이 76,991,126원 → 377,831,890원 → 618,504,502원으로 확대됩니다. 따라서 이 사건의 회차 변화는 ‘인수 위험 증가’가 아니라 채권자 배당 부족 확대의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,519,397,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,593,978원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조용규 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 근저당 · 구본호 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,049,928원 | 9,049,928원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 17,926,500원 | 17,926,500원 |
| 8. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,382,256원 | 16,382,256원 |
| 9. 가압류 · 진주중부농업협동조합 | 102,416,573원 | 102,416,573원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 3,500,000원 | 3,500,000원 |
| 11. 가압류 · 케이에프지이삼공육유동화전문 | 179,019,691원 | 102,028,565원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,578,794,948원 중 채권자 배당액은 1,501,803,822원, 미배당은 76,991,126원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 평안동 소재 갤러리아백화점 남서측 인근이며, 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 혼재하는 후면 상업지역입니다. 부근환경은 보통이상으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고, 인근에 시내노선 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 위락시설, 3층 주택, 지하 일반유흥음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 사용승인일은 1993.11.08이며, 3층 주택부분에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 1,236,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 현재 임대관계는 미상이며, 현황조사·매각물건명세서에서는 임차인 3명이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 점유범위 확인. 김정현·김인경·최상구는 대항력은 없지만 어느 층·부분을 점유하는지가 특정되지 않았습니다. 실제 사용구획과 인도대상을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 세 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 배당관계는 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역으로 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있습니다. 후순위 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며, 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㄹ은 매각에 포함됩니다.
- 옥탑·옥상시설 구분. 건물의 옥탑 계단실 등은 당해 건물에 포함 평가됐지만, 옥상 소재 골프연습시설은 이설·철거가 용이해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 혼합용도 명도 검토. 근린생활시설·위락시설·주택·일반유흥음식점이 섞인 건물이므로 주거 전용 물건보다 실제 점유·영업상태 확인이 중요합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 최저가는 1,519,397,800원이지만 비교 실거래 근거가 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하거나 ‘저렴하다’고 전제하지 마십시오.
맺으며 — “인수는 0원, 확인할 것은 점유와 가격”
등기 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016.06.07 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로만 보면 부족합니다. 실제 임차인 3명이 있고, 건물은 1층 근린생활시설·2층 위락시설·3층 주택·지하 일반유흥음식점으로 복합 이용됩니다. 세 임차인의 전입은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유 위치와 보증금·확정일자·배당요구 관계를 확인해야 실제 명도 그림이 완성됩니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 우선배당 가능성까지 점검해야 합니다.
가격 역시 감정가 1,519,397,800원이 그대로 신건 최저가지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교 없이 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 권리 인수는 낮고, 점유·세금·혼합용도 확인은 높다. 이 사건의 핵심은 그 세 가지를 확인한 뒤에 응찰가를 결정하는 것입니다.
