창원지방법원 2025타경31365. 진주시 주약동 한주럭키타운 12동 3층 302호 아파트입니다. 현재 소유관계는 김구영·김미혜·김미화·김선자가 각 15분의 2, 정호영이 15분의 7 지분을 보유한 공유 형태이며, 2025년 11월 12일 정호영을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮은 채권액이 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다.
말소기준으로 잡힌 시점은 2025년 11월 12일 경매개시결정입니다. 그런데 을구에는 1990년 9월 17일 한국주택은행 근저당권이 남아 있고, 갑구에는 2021년 11월 16일 김미화 지분에 대한 진주시 압류가 존재합니다. 두 권리 모두 말소기준보다 앞선 것으로 매수인 인수 판정입니다. 여기에 2013년 7월 31일 전입한 강민정의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계까지 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31365 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 주약동 156 한주럭키타운 12동 3층 302호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 302호 |
| 현재 공유자 | 김구영·김미혜·김미화·김선자 각 15분의 2 · 정호영 15분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 경매 원인 | 2025.11.12 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 남아 있다
과거 강경방 지분에 설정됐던 이지훈·김성하 등의 근저당과 가압류, 2022년 임의경매개시결정 등은 2023년 7월 4일 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 그러나 현재 남아 있는 1990년 근저당과 2021년 진주시 압류는 별개입니다. 신건이라는 이유만으로 권리가 단순하다고 볼 수 없는 사건입니다.
② 점유자 — 보증금 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민정 | 12동 302호 | 2013.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자는 1명입니다. 강민정은 2013.07.31 전입으로 말소기준 시점보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 대항력 있음으로 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰자가 실제로 부담할 인수액도 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 239,000,000원은 최근 평균의 105.1%
한주럭키타운은 936세대, 1990.04.30 준공 단지입니다. 최근 거래 12건의 평균은 227,500,000원, 최저는 205,000,000원, 최고는 263,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 207,000,000원입니다. 현재 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%로, 가격만 놓고도 시세보다 저렴하다고 할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.58㎡ | 7 | 207,000,000원 |
| 2026.08 | 76.58㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 76.58㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 2026.08 | 76.58㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 76.58㎡ | 10 | 222,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 76.58㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 2 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 76.58㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 227,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 3. 갑구 27번 경매개시결정 · 정호영 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,454,000원 |
배당 계산상 채권총액 10,400,000원이 전액 배당되고 224,454,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 그러나 이 배당 계산만으로 매수인 인수가 0이라고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 을구 1번 근저당과 갑구 20번 진주시 압류는 말소기준 이전 권리로 인수 판정이며, 강민정의 보증금도 미상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 239,000,000원 | 10,400,000원 | 224,454,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 191,200,000원 | 10,400,000원 | 177,323,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,960,000원 | 10,400,000원 | 139,618,560원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 현재 신건 가격이 최근 평균을 웃도는 만큼 가격 조정 가능성은 살펴볼 수 있지만, 유찰은 권리를 말소해 주지 않습니다. 매각가가 낮아져도 말소기준 전 근저당·압류와 보증금 미상 점유자의 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주약초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·공원·노변 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 고속버스터미널 등이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 302호이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 한주럭키타운 936세대, 1990.04.30 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,111,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 근저당 확인. 한국주택은행 명의 채권최고액 10,400,000원의 현재 권리자·피담보채무·말소 가능 여부를 원등기와 금융기관 자료로 확인해야 합니다.
- 진주시 압류 확인. 2021.11.16 김미화 지분 압류가 매각 후 어떤 범위로 남는지 확인해야 합니다.
- 강민정 보증금 확인. 보증금·확정일자·임대차계약서가 확인될 때까지 대항력 가능·미상 및 인수 가능성으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 강민정은 과거 등기상 공유자·채무자와 동일 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 자료 대조가 필요합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 227,500,000원의 105.1%입니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수권리와 임차보증금이 확정된 뒤 낙찰가에 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.39억”보다 먼저 풀어야 할 것이 권리다
이 사건은 감정가 239,000,000원짜리 신건이지만, 단순히 가격만 비교해서 접근할 물건이 아닙니다. 가격부터 최근 12개월 평균 227,500,000원의 105.1%로 높고, 최신 거래도 207,000,000원입니다. 그 위에 1990년 근저당과 2021년 진주시 압류가 말소기준 이전 권리로 남아 있으며, 2013년 전입한 강민정의 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰되면 싸지는가”가 아니라 “매수인이 실제로 무엇을, 얼마만큼 떠안는가”입니다. 그 금액이 확정되기 전에는 실질취득비용도, 시세 대비 안전마진도 확정할 수 없습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 미확정. 현재 단계에서는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
