창원지방법원 2025타경31409. 진주시 하대동 한보힐타워맨션 1동 16층 1604호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 97,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 노치문이며, 말소기준권리는 2015.10.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권과 경남신용보증재단·농협은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리보다 더 중요한 쟁점은 가격입니다. 한보힐타워 최근 12개월 실거래 평균은 81,937,500원이고, 최신 거래는 70,500,000원입니다. 현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.4%이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -6.4%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 83,791,666원만 보더라도 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31409 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 141-3 한보힐타워맨션 1동 16층1604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 제16층 제1604호 |
| 대상 면적 | 59.88㎡ |
| 소유자 | 노치문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 56,442,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 6번, 2015.10.16. 농협은행주식회사 근저당권 18,000,000원입니다. 그 이후의 을구 7번 근저당권 12,000,000원, 갑구 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 말소기준 이전 근저당권 중 등기자료에서 이미 말소로 표시된 권리들은 매수인 인수 대상으로 잡히지 않습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 신고 내역 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 이용상황은 관련 공부, 외부관찰 및 탐문 등을 고려한 것으로 되어 있으므로, 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전 원본 조사자료로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
한보힐타워는 152세대, 사용승인일은 1992.03.25이며, 대상 면적은 59.88㎡로 실거래 면적과 일치합니다. 최근 12개월 평균 81,937,500원과 최신 거래 70,500,000원을 우선하면, 현재 최저가 97,000,000원은 최근 시장가격보다 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 70,500,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 55.89㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 56.94㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 55.89㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 55.89㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 55.89㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 59.88㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 56.94㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 8건 | 81,937,500원 |
전체 12건의 평균 거래가는 83,791,666원, 최고 95,000,000원, 최저 70,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 118.4%이며, 최근과 과거 거래의 흐름도 -6.4%로 내려와 있습니다. 따라서 신건 97,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 25,847,231원 | 25,847,231원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,006,769원 |
현재 매각가 가정에서는 채권총액 71,847,231원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 23,006,769원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화를 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 배당부족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 97,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 77,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 62,080,000원 | 11,284,671원 | 0원 |
현재 가격은 최근 12개월 평균 81,937,500원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 77,600,000원은 최근 평균 아래로 내려옵니다. 다만 최신 거래 70,500,000원보다는 높은 가격입니다. 2회 유찰 시 62,080,000원에서는 채권자 배당 부족이 발생하지만 매수인 인수액은 여전히 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한보힐타워맨션 일대는 공동주택, 상가, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 16층이며, 엘리베이터·난방·위생설비 등 아파트 관련 제반 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측, 동측 및 남측으로 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적 3,618.1㎡, 공시지가 846,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.4%입니다. 신건 가격을 싸다고 판단하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -6.4%이므로 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 6번 2015.10.16. 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당표 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 실질취득액 97,000,000원은 최근 12개월 평균 81,937,500원의 118.4%이고 최신 거래 70,500,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -6.4%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하지만 신건 가격에는 메리트를 주기 어려운 사건으로 보는 것이 맞습니다.
