창원지방법원 2025타경31501. 사천시 대방동 354의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기부상 현재 공유지분은 조성례 3/7, 이평식 2/7, 이평곤 2/7이고, 강제경매개시결정은 이평식·이평곤의 지분을 대상으로 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰 대상은 합계 4/7 지분으로 보아야 하며, 일반적인 단독주택 전체 소유권 경매와는 구조가 다릅니다.

권리관계도 단순하지 않습니다. 과거 대방동새마을금고 근저당과 삼천포수산업협동조합 가압류는 이미 말소됐고, 2025.12.17 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그런데 조성례의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2016.10.21입니다. 다만 조성례는 등기부상 공유자이기도 하므로, 일반적인 제3자 임차인인지 관계인 점유인지부터 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 담보는 말소됐고, 경매개시결정이 기준

1999년 대방동새마을금고 근저당과 2005년 삼천포수산업협동조합 가압류는 현재 등기부상 말소 상태입니다. 2025.07.08 서울보증보험주식회사가 소유권 일부 7분의 4에 가처분을 했으나 이 역시 목적 달성으로 말소됐고, 2025.12.09 소유권 경정을 거쳐 현재의 공유지분 구조가 정리됐습니다. 이어 2025.12.17 이평식·이평곤 지분에 강제경매개시결정이 들어왔습니다.

② 점유·임차관계 — 보증금 미상이라 실질취득을 고정할 수 없다

조성례는 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자로 확인되고, 동시에 등기부상 3/7 공유자입니다. 관계인 점유인지 실제 임대차인지가 먼저 정리돼야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도 산정할 수 없으므로, 최저매각가 125,679,760원만을 실질취득가로 보고 가격 판단을 해서는 안 됩니다.

③ 지분매각 — 공유자우선매수 1회가 핵심 변수

매각물건명세서에는 지분매각이며, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용된다고 기재돼 있습니다. 이평식 2/7과 이평곤 2/7, 합계 4/7 지분이 경매 대상이고 조성례의 3/7 지분은 공유관계로 남는 구조입니다.

또한 매각은 일괄매각이고, 감정서상 제시외 건물인 기호 ㄱ도 매각에 포함되며, 지상 정원수는 토지가격에 포함해 평가됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,679,760원 가정)

신건 매각가 125,679,760원 가정 시 집행비용 2,559,517원을 제외하고 신청채권자에게 123,120,243원이 배당되며, 24,330,157원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대방마을회관 북동측 인근으로 주택·상가·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 251.7㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 314,300원/㎡입니다.
• 건물. 주택과 화장실·창고로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건입니다. 난방·위생·급배수설비가 있습니다.
• 규제. 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 문화재보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 문화재 관련. 대방진굴항 문화재보호구역과 문화재영향검토대상구역에 해당하는 제한사항이 확인됩니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경매 대상 지분 확인. 이평식 2/7과 이평곤 2/7, 합계 4/7 지분매각인지 매각목록 원본과 대조하세요.
• 공유자우선매수 확인. 공유자우선매수신고가 1회 허용돼 있으므로 입찰 결과의 확정성에 직접 영향을 줍니다.
• 조성례 점유관계 확인. 2016.10.21 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 공유자와 동일인이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
• 보증금 원본 확인. 보증금이 확인되지 않으면 낙찰 후 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 보완 확인하세요.
• 공유관계 이후 전략. 4/7 지분만 취득하는 구조라면 조성례 3/7 지분과의 사용·관리·처분 문제가 남습니다.
• 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물 기호 ㄱ이 매각에 포함되고, 지상 정원수도 토지가격에 포함 평가됐습니다.
• 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당 시뮬레이션만으로 인수 여부를 확정하지 마세요.

맺으며 — “낙찰가보다 지분과 점유관계가 먼저”

이 사건은 신건 최저가 125,679,760원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 경매 대상은 이평식·이평곤의 합계 4/7 지분이고, 공유자 조성례의 3/7 지분이 존재하며 공유자우선매수신고도 1회 허용됩니다. 더 중요한 것은 조성례가 2016.10.21 전입한 점유자로 조사됐으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.

따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 지분매각 + 공유자우선매수 + 대항력 가능 점유자 보증금 미상이 동시에 존재하므로, 이 사건의 우선순위는 “얼마에 낙찰받을까”가 아니라 무엇을 정확히 취득하고 무엇을 승계할 수 있는가를 먼저 확정하는 것입니다.