창원지방법원 2025타경31531. 등기부상 건물은 산청군 생초면 어서리 254-2, 도로명 산수로 1022에 있고, 사건 소재지는 어서리 254로 표시되어 있습니다. 현재 공유자는 신금자 12/105, 이재영 8/105, 이재훈 8/105, 이정룡 28/105, 정춘자 49/105입니다. 이번 경매개시결정은 이재훈 지분에 관하여 기입됐고, 매각물건명세서 비고에도 지분매각이라고 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 단독소유 주택을 통째로 취득하는 구조로 보면 안 됩니다.
말소기준은 2015.12.08 경남신용보증재단의 이재훈 지분 가압류 26,191,937원입니다. 그 뒤의 근로복지공단 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 2026년 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기권리의 소멸과 점유·공유·현황 리스크는 별개입니다. 특히 점유자 정춘자의 전입일이 1981.10.06으로 말소기준보다 훨씬 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 생초면 어서리 254 · 건물 등기상 어서리 254-2 · 도로명 산수로 1022 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 음식점 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 · 외벽 페인팅 · 내벽 벽지·타일 · 샷시창호 |
| 공유자 | 신금자 12/105 · 이재영 8/105 · 이재훈 8/105 · 이정룡 28/105 · 정춘자 49/105 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 · 공유자우선매수신고 1회 허용 |
| 감정가 / 최저가 | 25,034,600원 / 25,034,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 51,899,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘지분’이 핵심
2015.12.08 경남신용보증재단 가압류가 말소기준입니다. 2016.12.30 근로복지공단 가압류, 2017년 세무서 압류 3건, 2018년 국민건강보험공단 압류, 2026.01.05 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 2026.08.06 공매공고 부기등기는 한국자산관리공사 공매와의 진행 교차 확인이 필요한 별도 절차 변수입니다.
② 점유·임차인 — 3명 중 1명은 대항력 가능·미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정춘자 | 1981.10.06 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강은 | 2023.07.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정윤 | 2022.05.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정춘자의 전입일은 말소기준인 2015.12.08보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단하는 것이 안전합니다. 특히 정춘자는 등기부상 현재 49/105 공유자이기도 하므로, 실제 점유관계와 임대차관계의 성격을 원문서에서 대조해야 합니다. 이강은과 이정윤은 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 78,077,920원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 850,623원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 26,191,937원 | 24,183,977원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 24,170,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 51,899,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 25,034,600원 가정. 총 채권액 102,261,897원 중 채권자 배당액은 24,183,977원, 미배당은 78,077,920원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 0순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인의 최우선변제도 이 계산에는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 25,034,600원 | 24,183,977원 | 78,077,920원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 20,027,680원 | 19,267,182원 | 82,994,715원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 16,022,144원 | 15,333,745원 | 86,928,152원 |
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 생초시장 남동측 인근으로, 생초시장 및 시장 주변 근린생활시설·주택 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황 이용은 음식점 등입니다. 사건 용도표시는 단독주택 + 토지이므로 아파트형 주거물건으로 보면 안 됩니다.
- 토지. 토지 정보상 면적 50.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 246,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구(어서지구), 상업용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 확인됩니다.
- 건물 현황. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층이며 위생설비가 되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 변수. 지분매각이고 공유자우선매수가 허용됩니다. 일반적인 단독소유 부동산보다 매각·사용·정리 과정의 변수가 큽니다.
⑤ 물적 하자·경계 체크
- 일부 타인점유. 목록 1 일부는 타인점유 상태를 감안해 평가됐습니다.
- 현황 도로. 목록 1·2 토지 일부는 현황 도로입니다.
- 지번 불일치. 목록 3의 공부상 소재지번은 어서리 254-2이나, 현황 일부는 어서리 990-29(도로)에 걸쳐 소재합니다.
- 타지상 제시외 건물. 일부 제시외 건물은 타지상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 측량 필요. 정확한 위치와 경계는 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정춘자 점유관계. 1981.10.06 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 공유자 49/105이기도 하므로 임대차 여부와 점유 근거를 반드시 원문서로 대조해야 합니다.
- 실질 인수액. 배당표의 0원만 믿지 말고 정춘자의 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 실질취득비용을 25,034,600원으로 확정할 수 없습니다.
- 지분 범위. 경매개시결정 대상이 이재훈 지분이라는 점과 각 목록별 실제 매각지분을 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수신고가 1회 허용된 사건입니다. 입찰 결과에 영향을 주는 핵심 절차 변수입니다.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고가 병존합니다. 법원경매와 공매의 대상·진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 경계·도로·타지상. 현황 도로, 지번 걸침, 타지상 제시외 건물 문제 때문에 현장 확인과 측량이 중요합니다.
- 점유 현황. 목록 1 일부는 타인점유로 평가되어 있어 실제 사용·명도 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,503만원”만 보고 들어갈 사건이 아니다
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 편입니다. 하지만 이 사건의 위험은 등기부 뒤쪽이 아니라 취득 대상 자체에 있습니다. 이재훈 105분의 8 지분매각, 공유자우선매수, 정춘자의 장기 전입과 미상 보증금, 공매공고, 일부 타인점유, 현황 도로, 다른 지번과 타지상에 걸친 건물, 측량 필요가 한꺼번에 존재합니다.
현재 최저가 25,034,600원은 신건 감정가와 같습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자가 있어 실질취득비용은 확정할 수 없고, 지분·경계·공매 문제까지 해결해야 합니다. 가격 자체에 가점을 주기보다는 점유관계·인수금액·경매 대상 지분·공매 상태·경계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 종합적으로는 권리분석과 현장확인의 난도가 높은 편입니다.
