창원지방법원 2026타경1. 사천시 용현면 동강아뜨리에 114동 13층 1302호 아파트입니다. 현재 소유자는 배종일이며, 2023.01.31 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 113,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.02.16 설정된 주식회사국민은행 근저당권 66,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 권선경 근저당권 140,000,000원, 현대카드 가압류 12,630,662원, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 우리은행·홍익상호저축은행·신한은행 근저당과 선경산업주식회사 전세권 등 여러 권리가 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 입찰자가 볼 핵심은 2024.02.16 국민은행 근저당 이후의 권리이며, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경1 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 114동 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 용현면 죽천강길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 · 15층 건물 중 13층 |
| 사용승인 | 2005.05.18 |
| 대상면적 | 84.9723㎡ |
| 소유자 | 배종일 · 2023.01.31 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 57,028,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2024.02.16 국민은행 근저당권이며, 이후 권선경 근저당권·현대카드 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시 후순위 채권이 미배당되더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 124,000,000원은 최근 거래 범위를 웃돈다
동강아뜨리에 동일 면적 84.97㎡의 최근 실거래 12건은 80,000,000원~119,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 102,416,666원, 최신 거래는 2026.06의 93,000,000원입니다. 현재 최저매각가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 121.1%로, 최근 시세보다 낮은 가격이라고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 102,416,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 권선경 근저당 | 140,000,000원 | 55,464,000원 |
| 3. 현대카드 가압류 | 12,630,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 218,630,662원, 채권자 예상배당은 121,464,000원, 미배당은 97,166,662원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용 및 배당은 제시된 현재 회차 시나리오 기준입니다.
④ 회차별 가격과 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 97,166,662원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 121,616,262원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 141,099,142원 | 0원 |
현재 신건 124,000,000원은 최근 시세 평균보다 높지만, 제시된 시나리오상 1회 유찰 가격은 99,200,000원, 2회 유찰 가격은 79,360,000원입니다. 다만 실제 입찰 판단은 각 회차 당시의 실거래와 현장 상태를 다시 비교해야 하며, 후순위 채권의 미배당 증가 자체는 매수인 인수액 증가를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 용현면 죽천리 소재 죽천마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트·주택·상가·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 13층 1302호이며 사용승인은 2005.05.18입니다. 승강기·옥내소화전·난방·위생·급배수 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 단지. 동강아뜨리에 총 954세대이며 동일 면적 최근 실거래 표본이 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 도로. 북측 차량 진출입로가 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 고가 여부. 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 102,416,666원의 121.1%입니다. 신건 가격만 보고 시세 대비 할인 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.06, 93,000,000원입니다. 입찰 직전 동일 면적 거래를 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장확인. 등기·분석상 임차인은 없지만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 내부확인이 불가했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가가 외부관찰 및 건축물현황도 등에 의거한 통상 상태 기준이므로 실제 내부 수리상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 채권. 권선경 근저당과 현대카드 가압류에 미배당이 발생하지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없이 매수인 인수 0원, 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 102,416,666원의 121.1%이고, 최근 12건 최고가 119,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰도 3.9회입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 시세 메리트가 없다”입니다.
