서울동부지방법원 2025타경52193. 등기상 소유자는 엘케이컴퍼니주식회사이고, 물건은 서울특별시 광진구 자양동 832-29 엘케이플레이스5차 1층101호입니다. 사건상 용도는 다세대지만 감정 이용상태에는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 다세대로 단정해 접근하기보다, 실제 이용과 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리 구조 자체는 과거 경매와 근저당이 여러 차례 등장했다가 취하·말소된 흔적이 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.09.29. 윤여권 가압류입니다. 이후의 2025.10.10. 강제경매개시결정, 2026.03.10. 광진구 압류, 2026.06.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기보다 먼저 봐야 할 것은 2024.10.16. 전입 점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양동 832-29 엘케이플레이스5차 1층101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 동일로16길 29 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 엘케이컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 250,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리됐고, 현재 기준은 가압류
2024.08.07. 설정된 상도중앙새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,920,000,000원이었고 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만, 2025.09.17. 근질권과 근저당권이 모두 말소됐습니다. 2024년과 2025년의 앞선 경매개시결정도 취하 또는 말소된 상태입니다.
따라서 현재 등기 기준 말소기준은 2025.09.29. 갑구 8번 윤여권 가압류 210,000,000원입니다. 이후의 현재 사건 경매개시결정, 광진구 압류, 2026타경50677 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 확인이 입찰의 핵심
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)포커스부동산중개법인 대표 이상걸 | 101호 9.3제곱미터 | 2024.10.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 커스부 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 점유자는 없으므로 위 두 기재를 보증기관의 중복신고로 볼 근거는 없습니다. 다만 이름과 점유내용의 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 특히 첫 번째 점유자는 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가가 내려갈수록 얼마를 인수하게 되는지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 2. 가압류 · 윤여권 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이가현 | 250,164,383원 | 14,994,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 정남중 | 250,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 710,328,766원, 채권자 배당 224,994,000원, 미배당 485,334,766원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자의 실제 인수 여부 역시 이 배당표만으로 확정되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 229,000,000원 | 224,994,000원 | 485,334,766원 | 14,994,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 183,200,000원 | 179,835,200원 | 530,493,566원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,560,000원 | 143,708,160원 | 566,620,606원 | 0원 |
채권 배당 관점에서는 유찰될수록 부족액이 커집니다. 하지만 매수인 관점에서는 단순히 최저가가 183,200,000원 또는 146,560,000원으로 내려간다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제로 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 부담할 실질취득비용은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 감정평가 내용상 경수초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 건대입구역이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 다세대이나 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 현황 확인이 중요합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 1층 101호이며 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역 등으로 기재돼 있으며 토지거래계약 허가 관련 지정 내용이 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 전입 확인. (주)포커스부동산중개법인 대표 이상걸의 2024.10.16. 전입이 실제 임차권에 기초한 것인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금 액수와 계약 내용을 확인하지 못하면 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 범위와 매수인 부담 여부 판단에 필요합니다.
- 점유 기재 상호관계 확인. 현황조사의 (주)포커스부동산중개법인 대표 이상걸과 매각물건명세서의 커스부 기재가 동일 점유관계를 가리키는지 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 사건 용도는 다세대이나 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거용 여부와 현재 사용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 229,000,000원의 시장 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “매수인 무위험”은 같은 말이 아니다
이 물건은 등기부만 보면 과거 근저당과 경매가 정리된 뒤 2025.09.29. 가압류를 기준으로 이후 권리가 소멸하는 비교적 선명한 구조입니다. 하지만 현황조사에는 그보다 앞선 2024.10.16. 전입 점유자가 존재합니다. 보증금도 확정일자도 확인되지 않아, 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 배당 계산의 ‘매수인 인수 0원’과 매각물건명세서의 ‘명시 인수권리 없음’만으로 안전하다고 결론내릴 단계가 아닙니다. 신건 최저가 229,000,000원이 적정한지 판단할 실거래 자료도 없습니다. 이 사건의 승부처는 가격 할인율보다 먼저, 선행 점유자의 실제 임대차관계와 보증금 확인입니다.
