서울동부지방법원 2025타경52196. 서울 강동구 성내동 165-7 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 지층 다가구주택 4가구, 1층 2가구, 2층 1가구입니다. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1988.11.07이며, 토지는 180.0㎡입니다. 소유자는 우인섭이고, 2008.05.30 소유권을 취득했습니다.
등기부의 현재 말소기준은 2023.09.26 설정된 주식회사엑스포대부금융 근저당권 4,050,000,000원입니다. 해당 근저당을 원인으로 주식회사 엑스포대부금융이 임의경매를 신청했고 청구액은 2,998,849,315원입니다. 등기상 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 임차 점유관계입니다. 김경순·윤명수·이승준·박정자·김태형은 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “명시 인수권리 없음”만 보고 인수 0원으로 결론 내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 165-7 · 서울특별시 강동구 천호대로168가길 18-6 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 · 지층 4가구 · 1층 2가구 · 2층 1가구 |
| 토지 | 180.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1988.11.07 |
| 소유자 | 우인섭 (2008.05.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 4,907,066,820원 / 4,907,066,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엑스포대부금융 / 2,998,849,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계가 변수
과거 한빛은행·우리은행·수협은행·국민은행·전북은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2023.09.26 엑스포대부금융 근저당입니다. 같은 날 국민은행 360,000,000원, 전북은행 1,380,000,000원, 수협은행 300,000,000원 근저당의 말소등기도 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입 5명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경순 | 103호 또는 104호 | 2000.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤명수 | 102호 | 2016.03.02 | 2021.03.26 | 미상 | 2025.11.20 | 가능·미상 | 가능 | 미상 |
| 이승준 | 101호 | 2021.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박정자 | 202호 | 2017.11.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김태형 | 301호 | 2022.12.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이용석 | 201호 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오경훈 | 201호 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 7명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 이용석·오경훈은 2023.12.26 전입으로 말소기준일인 2023.09.26보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 앞선 5명은 전입일이 말소기준보다 빠릅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 임차보증금 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 4,907,066,820원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격 대비 높은지 낮은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 점은 낙찰가격 외에 발생할 수 있는 선순위 임차보증금입니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저매각가가 낮아지는 회차가 오더라도 실질취득액이 얼마나 줄어드는지 계산할 수 없습니다. 이 사건은 유찰률보다 임차계약 원본과 보증금 규모를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,907,066,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 51,470,668원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사엑스포대부금융 | 4,050,000,000원 | 4,050,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 805,596,152원 |
위 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제 및 현재 확인되지 않은 임차보증금을 반영하지 않은 계산입니다. 따라서 소유자 교부액 805,596,152원은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 이를 근거로 임차인의 미배당액이나 매수인 승계액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,907,066,820원 | 4,050,000,000원 | 0원 | 805,596,152원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,925,653,456원 | 3,883,996,921원 | 166,003,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,140,522,764원 | 3,106,717,536원 | 943,282,464원 | 0원 |
위 시나리오의 미배당액은 엑스포대부금융 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 유찰 시 매수인이 부담할 실질취득비용은 이 표만으로 판단할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금이 크고 배당으로 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 남을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호동 동신중학교 남서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·다세대주택·소형 아파트가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 북동측 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 지층 4가구, 1층 2가구, 2층 1가구의 다가구주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 180.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 4,742,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 감정요항에는 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·특별계획구역과 토지거래계약허가구역 관련 기재가 있습니다. 대상과 지정기간이 각각 달라 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확보. 김경순·윤명수·이승준·박정자·김태형의 실제 보증금과 계약기간을 확인해야 합니다.
- 점유 지속 여부. 전입일만으로 현재 대항요건이 유지된다고 단정할 수 없으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 윤명수 배당관계. 확정일자 2021.03.26, 배당요구 2025.11.20이 확인됩니다. 보증금이 확인돼야 우선변제 및 미배당 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 201호 점유관계. 이용석과 오경훈이 동일한 201호에 같은 전입일 2023.12.26로 조사돼 있어 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.02.01 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 임대사업자 관련 원본 서류와 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “명시 인수권리 없음”과 “실질 인수 0원”은 다르다
이 사건의 등기구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2023.09.26 엑스포대부금융 근저당이 기준이고, 매각물건명세서에도 별도의 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 하지만 실제로는 7명의 점유자가 확인되고, 그중 5명이 말소기준보다 먼저 전입했습니다.
문제는 이 5명의 보증금이 모두 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하는지, 잔액이 남는지를 모르는 상태에서는 매수인의 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전형이 아니라 임차관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 검증형입니다. 신건 최저가 4,907,066,820원에 앞서 확인해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
