서울동부지방법원 2025타경52226. 성동구 하왕십리동의 다세대형 공동주택, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 제2층 제201호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2023.07.25. 설정된 김한나의 전세권 280,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.10.20.로 그보다 늦어, 전세권이 말소기준보다 앞섭니다. 동시에 김한나는 2023.07.27. 전입, 2023.07.04. 확정일자를 갖춘 주거 점유자로 조사됐고 2025.12.29. 배당요구를 했습니다.
다만 현재 매각물건명세서에는 “인수권리: 해당사항없음”으로 기재돼 있고, 377,000,000원 매각 가정에서는 전세권 전세금 280,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 수치상 매수인 인수는 0원입니다. 그렇다고 권리 검토를 여기서 끝내면 안 됩니다. 임차인 조사상 실제 임차보증금 금액은 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 유찰 후 매각대금이 내려가는 경우에는 실제 보증금과 배당 잔액을 확인하기 전까지 최저가만을 실질취득액으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 하왕십리동 890-446 하왕십리동도시형생활주택 2층 201호 · 도로명 서울특별시 성동구 왕십리로31길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 제2층 제201호 |
| 시세자료 기준 면적 | 33.05㎡ · 시세자료상 단지명 블루빌 · 25세대 · 2014.12.03. 준공 |
| 소유자 | 백중석 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백정애 / 106,149,084원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준은 2025.10.20.의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.07.25. 김한나 전세권은 전세금 280,000,000원, 범위는 건물 전부로 설정돼 있습니다. 김한나는 실제 주거 점유자로도 조사됐고 전입일은 2023.07.27., 확정일자는 2023.07.04.이며 배당요구도 했습니다. 현재 매각물건명세서는 명시적으로 매수인 인수권리를 두지 않고 있으며, 현재가 배당표도 전세권에 280,000,000원을 전액 배당하는 전제입니다.
| 점유자 | 점유 / 전입 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김한나 201호 · 주거 | 2023.07.27. | 확정일자 2023.07.04. 배당요구 2025.12.29. | 미상 등기 전세금 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
시세자료상 블루빌의 거래 표본은 4건입니다. 다만 대상 기준 면적은 33.05㎡이고, 아래 실거래 표본은 36.85㎡~41.33㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 개별 호수의 직접 비교에는 한계가 있지만, 가격 방향을 볼 때는 최근 집계와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 37.61㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 36.85㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2022.06 | 41.33㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2021.09 | 39.85㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 367,500,000원 |
전체 평균은 367,500,000원이지만 가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시세 집계와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 320,000,000원, 최신 거래도 2023.10. 320,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 377,000,000원은 이 최근 시세의 117.8%입니다. 전체 평균과 비교해도 최저가는 102.6%이고, 가격 추세는 -16.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 2. 전세권 · 김한나 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 백정애 | 106,149,084원 | 90,922,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 377,000,000원에서는 등기 전세금 280,000,000원이 전액 배당되고 신청채권자는 90,922,000원을 배당받는 가정입니다. 신청채권자 미배당은 15,227,084원, 소유자 잔여는 0원, 배당 가정상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 377,000,000원 | 90,922,000원 | 15,227,084원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 301,600,000원 | 16,577,600원 | 89,571,484원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 241,280,000원 | 0원 | 149,047,004원 |
유찰가 자체만 보면 301,600,000원과 241,280,000원으로 내려가지만, 이 사건에는 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 미상이라는 변수가 남습니다. 따라서 향후 회차에서 “최저가가 320,000,000원 아래로 내려갔다”는 이유만으로 곧바로 시세차익이 생겼다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조인지 확인한 뒤에야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사건 용도는 다세대입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 지하철 2호선 상왕십리역 남서측 인근이며 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 북측 간선도로변에 정기노선버스 정류장, 인근에 지하철 2호선 상왕십리역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2014년 12월 준공된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물의 2층 201호이며, 도시가스 난방·승강기·화재 방재설비·지상주차장 등의 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 525.0㎡, 공시지가 5,230,000원/㎡이며 서측 약 6m, 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 건축물 리스크. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물이라고 명시돼 있으므로 위반 내용과 시정·이행강제금 관련 사항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 시세자료상 25세대의 소규모 도시형생활주택이고 거래 표본도 4건이며 대상 면적과 표본 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 김한나는 대항력과 우선변제권이 확인되지만 실제 임차보증금은 미상입니다. 매각물건명세서·배당요구서·임대차계약 관련 원문으로 금액을 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 처리 확인. 전세권 설정액은 280,000,000원이고 현재가 배당 가정에서는 전액 배당됩니다. 향후 유찰 회차에서는 전세권과 주택임차권의 실제 잔액 관계를 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 367,500,000원보다 최근 집계 320,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선하세요. 현 최저가 377,000,000원은 최근 시세의 117.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -16.5%입니다. 과거 430,000,000원 고가 거래를 근거로 현재 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에 집합건축물대장상 위반건축물이라고 기재돼 있습니다. 위반 위치·내용·시정 가능성·비용 영향을 확인하세요.
- 면적 비교 주의. 대상 기준 면적은 33.05㎡이고 실거래 표본은 36.85㎡~41.33㎡입니다. 실거래를 동일 면적 직접 비교값으로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류·건축물대장·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 가격과 미상 보증금
현재 회차만 놓고 보면 매각물건명세서상 인수권리가 없고, 377,000,000원 배당 가정에서는 김한나의 전세권 280,000,000원도 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 무인수 안전형으로 평가하기에는 두 가지가 무겁습니다. 첫째, 김한나는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인인데 실제 임차보증금이 미상입니다. 둘째, 신건 실질취득 377,000,000원이 최근 시세 집계와 최신 거래 320,000,000원의 117.8%이고 가격 추세도 -16.5%입니다. 여기에 매각물건명세서의 위반건축물 비고까지 있습니다. 현재 회차는 가격 메리트 없음, 향후 유찰 회차도 임차보증금 잔액을 확인하기 전에는 낙찰가만으로 실질취득을 판단할 수 없는 사건입니다.
