서울동부지방법원 2025타경52228. 강동구 암사동 이움하우스 2층 203호, 전용 36.6㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 최규옥은 2021년 3월 29일 거래가 310,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 주정화도 전입·점유를 시작해 310,000,000원 보증금에 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2021년 4월 19일 황세원 근저당권 240,000,000원입니다. 따라서 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 임차인의 선순위 대항력은 미배당 보증금이 생기는 회차에서 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다.
현재 신건 가격 328,000,000원에서는 집행비용 5,392,000원을 빼고도 임차인 보증금 310,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 경우 매수인에게 넘어오는 보증금은 없습니다. 그러나 유찰로 최저가가 내려가면 배당재원이 함께 줄어 임차인의 미배당분이 생기고, 그 금액이 매수인 인수로 전환됩니다. 즉 이 물건은 유찰가 자체가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’으로 판단해야 하는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 516 이움하우스 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.6㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 최규옥 (2021.03.29. 거래가 310,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 사용승인일 | 2013.03.04 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2021년 4월 19일 황세원의 근저당권입니다. 이후 현대캐피탈, 케이비캐피탈, 신한은행 업무수탁기관, 인천신용보증재단의 가압류와 강동구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 주정화는 2021년 3월 29일 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준일보다 앞섭니다. 2023년 4월 10일 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태라 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 부족해 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우에는 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주정화 | 제2층 제203호 36.6㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 2021.03.29 / 2021.03.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
주정화는 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증금은 310,000,000원이며 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 최저가 하락분을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다. 배당에서 모자라는 보증금이 매수인 인수로 옮겨가기 때문입니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 약 3.14억
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 328,000,000원 | 0원 | 328,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 262,400,000원 | 52,073,600원 | 314,473,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 209,920,000원 | 103,818,880원 | 313,738,880원 |
1회 유찰만 보면 최저가가 328,000,000원에서 262,400,000원으로 65,600,000원 내려갑니다. 하지만 임차인에게 미배당되는 52,073,600원이 매수인에게 넘어와 실질취득은 314,473,600원입니다. 2회 유찰에서는 최저가가 209,920,000원까지 내려가지만 인수가 103,818,880원으로 늘어 실질취득은 313,738,880원입니다. 집행비용 추정액이 배당재원에서 먼저 빠지므로 보증금 310,000,000원보다 약간 높게 형성되지만, 구조적으로는 보증금 수준에 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,392,000원 |
| 1. 임차인 주정화 보증금 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 2. 근저당 · 황세원 | 240,000,000원 | 12,608,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 6,769,928원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 5,759,226원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금업무수탁기관주식회사신한 | 19,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,820,963원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,392,000원과 임차인 보증금 310,000,000원이 먼저 배당되고, 황세원 근저당권에 12,608,000원이 배당돼 매각대금 328,000,000원이 모두 소진됩니다. 후순위 채권과 신청채권자에게는 미배당이 발생하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암초등학교 북서측 인근. 아파트·다세대주택·도시형생활주택·연립주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설, 학교가 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 교통상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층, 사용승인일 2013.03.04. 위생·급배수·급탕·도시가스 개별난방·승강기·1층 필로티 주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 2필 일단지의 사다리형 평지로, 남서측 약 15m·북동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,374,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 이움하우스는 11세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가나 실질취득가가 시장가격 대비 유리한지 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가 과정에서 수차례 현장답사를 했지만 폐문·이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도와 인접 물건 진술 등을 참고해 작성됐으므로 실제 내부상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유찰 최저가 대신 실질취득가 계산. 1회 유찰 262,400,000원은 인수 52,073,600원을 합쳐 314,473,600원, 2회 유찰 209,920,000원은 인수 103,818,880원을 합쳐 313,738,880원으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 배당 여부 재확인. 주정화는 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 실제 배당액이 줄면 그 미배당분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
- 시세 검증 필수. 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 328,000,000원 감정가나 약 314,000,000원 수준의 유찰 후 실질취득가가 적정한지 주변 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가에서도 내부 직접 확인이 되지 않았습니다. 실제 구조·수선상태와 점유상황이 감정 전제와 다른지 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 현대캐피탈·케이비캐피탈·신한은행 업무수탁기관·인천신용보증재단의 가압류, 강동구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 말소기준 이후로 매각 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원본과 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실제 부담은 거의 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 복잡한 후순위 가압류가 아닙니다. 그 권리들은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 승부처는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 주정화의 보증금 310,000,000원입니다. 신건 328,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 1회 유찰부터는 미배당 보증금이 매수인 인수로 살아납니다. 그래서 262,400,000원에 낙찰받아도 실질취득은 314,473,600원, 209,920,000원에 낙찰받아도 313,738,880원입니다.
현재 권리구조는 계산 가능하지만 가격 매력은 확인되지 않았습니다. 최근 동일 면적 실거래 비교값이 없고, 11세대 다세대주택이며 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”가 아니라, 유찰 후에도 실질취득가가 약 3.14억원에 머무는 이유를 이해한 뒤 그 금액 자체가 시세 대비 적정한지 확인해야 하는 사건입니다.
