서울동부지방법원 2025타경52237. 송파구 신천동 잠실시그마타워 21층 2105호, 전용 208.56㎡ 아파트입니다. 소유자 황영원은 2017.04.13. 거래가액 1,200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당이 설정됐다가 순차적으로 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2025.02.24. 설정된 금천신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이며 이 권리를 기준으로 이후 등기된 임의경매개시결정과 송파구 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 근저당은 경매 진행 중인 2025.12.29. 주식회사한강자산관리대부로 확정채권양도에 따라 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 금천신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 2,352,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 따라서 말소기준 자체는 2025.02.24.로 유지되지만, 현재 채권자 관계는 후속 이전·근질권까지 함께 확인해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 신천동 7-19 잠실시그마타워 21층 2105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 208.56㎡ · 지하7층/30층 건물 내 21층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 황영원 (2017.04.13. 거래가액 1,200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,800,000,000원 / 2,800,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,991,979,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 현장조사 당시 점유자 폐문 부재로 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.02.24.
과거 현대해상화재보험·상상인플러스저축은행·에스비아이저축은행·프리스닥· 보광동새마을금고의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 11번 금천신용협동조합 근저당이고, 2025.10.21. 임의경매개시결정과 2026.06.09. 송파구 압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 28억이 높다
잠실시그마타워는 84세대, 1996.12.27. 준공 단지입니다. 전용 208.56㎡와 면적이 매칭된 거래를 중심으로 확인된 최근 실거래 6건의 전체 평균은 2,325,000,000원이지만, 가격 판단에는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 2,233,333,333원과 최신 거래 2,300,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 201.86㎡ | 16 | 2,300,000,000원 |
| 2025.10 | 208.56㎡ | 20 | 2,550,000,000원 |
| 2025.09 | 201.86㎡ | 19 | 1,850,000,000원 |
| 2024.05 | 208.72㎡ | 21 | 2,700,000,000원 |
| 2023.07 | 207.25㎡ | 29 | 2,300,000,000원 |
| 2022.02 | 208.72㎡ | 15 | 2,250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 2,233,333,333원 |
현재 최저매각가 2,800,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.4%입니다. 최신 거래도 2025.11.의 2,300,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세가 -7.6%이므로, 전체 평균 2,325,000,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 확인된 인수액이 0원이므로 실질취득도 2,800,000,000원이고, 최근 시세보다 저렴하다는 표현은 성립하지 않습니다.
③ 배당 계산표 (매각가 2,800,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,400,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 금천신용협동조합 | 채권액 미상 | 0원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,769,600,000원 |
을구 11번 근저당의 채권최고액은 2,352,000,000원이지만 실제 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다. 신청채권액은 1,991,979,569원입니다. 따라서 위 2,769,600,000원은 실제 소유자 잔여액을 뜻하는 것이 아니라, 채권액 미상 항목을 0원 처리한 계산상 잔여치입니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 잠실중학교 남동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 및 복합쇼핑몰이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·8호선 잠실역이 있어 대중교통 이용편의가 양호합니다.
- 건물. 철골조 및 철골철근콘크리트조, 지하7층/30층 건물의 21층 2105호입니다. 위생·급배수·승강기·난방·소화·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 4,959.0㎡, 공시지가는 35,220,000원/㎡입니다.
- 규제. 아파트 용도 한정 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.10.1.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 내부는 확인하지 못했습니다.
- 거래 특성. 84세대, 1996.12.27. 준공 단지이며 확인된 거래 6건의 가격 범위는 1,850,000,000원~2,700,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 2,800,000,000원은 최근 12개월 평균 2,233,333,333원의 125.4%입니다. 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -7.6%입니다. 과거 2,700,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격을 정당화하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 2,240,000,000원, 2회 유찰 시 1,792,000,000원입니다. 1회 유찰 가격도 최근 12개월 평균 2,233,333,333원보다 높습니다.
- 점유 확인. 현장 폐문 부재로 임대관계와 내부상태를 확인하지 못했습니다. 전입·점유·보증금·확정일자 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기. 말소기준 근저당의 2025.12.29. 이전 및 같은 날 근질권 설정까지 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 세금·배당 확인. 2026.06.09. 송파구 압류는 말소기준 이후이나 실제 배당에는 당해세 등 변수가 있을 수 있습니다.
- 내부 상태. 설비 작동, 누수, 인테리어 상태는 현장조사에서 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “28억의 가격”이 더 중요하다
이 사건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2025.02.24. 금천신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유·임대관계는 확인되지 않았으므로 권리 위험을 완전히 닫았다고 단정하기는 어렵습니다.
가격 쪽은 더 선명합니다. 현재 실질취득 2,800,000,000원은 최근 12개월 평균 2,233,333,333원의 125.4%이고 최신 거래 2,300,000,000원보다도 높습니다. 최근 흐름까지 -7.6%이므로 신건 28억에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 2,240,000,000원도 최근 12개월 평균보다 높은 수준이고, 2회 유찰 시 1,792,000,000원으로 내려갑니다. 결론은 등기는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
