서울동부지방법원 2025타경52258. 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 5층 D-519호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사울진복으로, 2019년 2월 27일 거래가액 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 최초 등기 명칭은 ‘주식회사울진북’으로 기재됐다가 2019년 8월 29일 주식회사울진복으로 경정됐습니다.
권리분석에서 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차권입니다. 김영은은 2020년 7월 17일 확정일자를 갖추고 2020년 8월 10일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 6월 14일 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 2022년 7월 2일 9,650,000원이 증액돼 총 202,650,000원입니다. 말소기준인 2024년 10월 10일 주택도시보증공사 가압류보다 선순위여서 대항력이 있는 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층 D-519호 · 도로명 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 임차 범위 | 건물 제5층 제디-519호 26.82㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 5층 · 사용승인일 2013.05.15 |
| 소유자 | 주식회사울진복 · 2019.02.27 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,152,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.10.10 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 김영은의 임차권은 전입·점유 2020.08.10, 확정일자 2020.07.17에 기초해 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태입니다. 배당요구도 2024.06.14에 이뤄졌습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 2025.10.30 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영은 제5층 D-519호 26.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 202,650,000원 | 2020.08.10 | 2020.07.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 시 매수인 인수 |
② 유찰 시 구조 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 213,000,000원 | 0원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 170,400,000원 | 35,435,600원 | 205,835,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 136,320,000원 | 69,038,480원 | 205,358,480원 |
표면적인 최저가는 213,000,000원 → 170,400,000원 → 136,320,000원으로 크게 내려갑니다. 하지만 김영은의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환되므로, 실질취득은 205,835,600원 → 205,358,480원 수준에 머뭅니다. 즉 2회 유찰되어 최저가가 136,320,000원까지 떨어져도 1.36억원에 사는 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 김영은 보증금 | 202,650,000원 | 202,650,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 6,568,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 231,152,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 213,000,000원 가정에서는 김영은의 보증금 202,650,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 6,568,000원을 배당받고, 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 채권자 미배당 총액은 234,584,286원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 ‘글샘공원’ 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 장지역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측으로 광대한면의 포장도로와 접하고, 남동측으로 중로한면의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 10,416.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지·가로장방, 유통상업지역이며 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·유통단지·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 실질취득을 분리해서 계산. 1회 유찰 170,400,000원은 실제 부담액이 아닙니다. 인수액을 더한 205,835,600원이 실질취득 기준입니다.
- 선순위 임차권 재확인. 김영은의 전입·점유 2020.08.10, 확정일자 2020.07.17, 보증금 202,650,000원, 임차권등기 2024.06.14를 원본에서 대조해야 합니다.
- 증액분 확인. 보증금은 2022.07.02에 9,650,000원 증액됐고, 증액분에 대한 확정일자는 2022.07.22입니다.
- 현 회차와 유찰 회차를 같은 물건처럼 보면 안 됨. 신건에서는 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 인수액이 발생합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권 기재 용도는 주거입니다. 실제 사용상태와 관련 서류를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.05억원대”
이 사건은 신건만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 그 한 줄만 보고 단순한 권리라고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 김영은의 202,650,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 순간부터 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다.
그래서 1회 유찰 시 낙찰가는 170,400,000원으로 내려가도 실질취득은 205,835,600원, 2회 유찰 시 낙찰가 136,320,000원에도 실질취득은 205,358,480원입니다. 이 물건의 승부처는 “최저가가 얼마나 떨어졌나”가 아니라 “보증금 인수까지 더한 총액이 얼마인가”입니다. 신건은 인수 0, 유찰부터는 인수 발생 — 이 구조를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
