창원지방법원 2026타경33. 남해군 창선면 동대리 522의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 공유자는 박문식·박서하·박지원·박형식 4명으로, 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지분매각, 그리고 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용된다고 기재되어 있습니다.
권리에서 가장 중요한 부분은 가압류의 선후입니다. 말소기준권리로 제시된 것은 2025.09.16. 교보생명보험주식회사 가압류 10,226,098원입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.03.28. 삼성카드주식회사 가압류 24,782,925원은 권리 내역상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 11,612,740원만을 실제 취득부담으로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경33 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 창선면 동대리 522 · 경상남도 남해군 창선면 창선로219번길 14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 이용상태 주택 |
| 토지 | 대 152.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 박문식 · 박서하 · 박지원 · 박형식 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 11,612,740원 / 11,612,740원 (신건) |
| 청구액 | 28,314,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 가압류를 먼저 본다
임차인은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차보증금·확정일자 등이 확인된 점유자는 없어 대항력을 단정할 대상은 없지만, 현장 점유상태와 전입세대 확인은 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 건물·토지 — 오래된 주택과 공부·현황 차이
감정평가상 일련번호(2)와 일련번호(2-1)는 모두 주택으로 이용되고 있습니다. 일련번호(2)는 일반목구조 함석지붕 지상 1층으로 사용승인일이 1900.03.01., 일련번호(2-1)는 블럭구조 판넬지붕으로 사용승인일이 1979.로 기재되어 있습니다.
| 구분 | 공부 | 현황 |
|---|---|---|
| 목록2 지붕 | 슬레이트지붕 | 함석지붕 |
| 목록2-1 지붕 | 슬레이트지붕 | 함석지붕 |
| 목록2-1 용도 | 점포 | 주택 |
매각물건명세서에는 제시외 건물도 함께 매각된다고 기재되어 있습니다. 감정평가서의 일반적인 “공부와의 차이” 항목은 해당사항 없음으로 표시되지만, 매각물건명세서에는 위와 같이 지붕과 용도의 현황 차이가 별도로 적시되어 있으므로 입찰 전 건축물대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,612,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 609,029원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 24,782,925원 | 11,003,711원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 10,226,098원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 35,009,023원 중 예상배당은 11,003,711원, 미배당은 24,005,312원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 가격만 낮춘다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 11,612,740원 | 11,003,711원 | 24,005,312원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 9,290,192원 | 8,722,969원 | 26,286,054원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 7,432,153원 | 6,898,374원 | 28,110,649원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 선순위 삼성카드 가압류의 인수 여부가 해소되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 매력도를 판단하면 안 됩니다. 특히 현재 자료에는 주변 실거래나 최근 거래 추세가 없어, 11,612,740원이 시장가보다 싼지 비싼지도 확인할 수 없습니다.
⑤ 공유지분·우선매수 — 일반 물건과 다른 입찰 구조
이 사건은 지분매각이고 공유자는 박문식·박서하·박지원·박형식 4명입니다. 매각물건명세서에는 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용된다고 명시되어 있습니다. 따라서 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수 절차가 실제 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해군 창선면 동대리 소재 동대마을회관 북서측 인근. 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있으며 주변여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 대 152.0㎡, 계획관리지역·자연취락지구, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·마을경관관리지역·하수처리구역(창선)에 해당합니다.
- 공시지가. 79,400원/㎡입니다.
- 건물. 위생설비와 난방설비가 되어 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가압류 원본 확인. 2025.03.28. 삼성카드 가압류 24,782,925원이 실제 낙찰 후 존속하는지 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 배당표와 권리판정 상충 확인. 배당 계산은 인수 0원으로 되어 있지만 권리 내역은 삼성카드 가압류를 매수인 인수로 표시합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 입찰가 계산 자체가 달라집니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수신고가 1회에 한하여 허용되는 지분매각 사건입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장점유와 전입세대 확인이 필요합니다.
- 건물 현황 확인. 목록2·목록2-1의 지붕과 목록2-1의 용도가 공부와 현황에서 다르게 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 어느 수준인지 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “1,161만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면적인 최저가는 11,612,740원입니다. 하지만 권리 내역상 그보다 앞서 설정된 삼성카드 가압류 24,782,925원이 매수인 인수로 표시되어 있어, 단순히 “1,161만원에 주택과 토지를 산다”는 식으로 볼 수 없습니다.
게다가 지분매각, 공유자우선매수신고 1회 허용, 오래된 주택, 제시외 건물 포함, 공부와 현황의 일부 차이까지 있습니다. 반면 최근 실거래 자료는 없어 가격이 시장 대비 저렴한지 확인할 근거도 없습니다. 결론적으로 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 삼성카드 선순위 가압류의 실제 소멸 여부가 명확해지기 전까지는 낮은 최저가에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
