서울동부지방법원 2025타경52276. 강동구 천호동 중앙클래식하우스 에이동 304호, 전용 29.86㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 노명현은 2020.09.21. 소유권을 취득했고, 당시 등기부 거래가액은 253,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.11. 서민금융진흥원 가압류 13,108,034원입니다. 이후 양천구 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건은 등기만 보고 “임차권이 말소기준 이후니까 끝”이라고 단순화하면 안 됩니다. 오지연의 임차권등기 접수일은 2024.09.27.이지만, 그 등기 내용에는 임대차계약일자 2020.07.03., 주민등록일자·점유개시일자 2020.09.11., 확정일자 2020.07.24.가 적혀 있습니다. 즉 임차관계의 기초일자가 말소기준 2023.09.11.보다 앞서므로 대항력 가능성을 별도로 봐야 하는 구조입니다.
그 위험을 이번 사건에서는 확약이 해소합니다. 주택도시보증공사는 2026.05.19. 대항력을 포기하고, 배당으로 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 예상배당상 미배당액이 생기더라도 매수인이 그 잔액을 승계하지 않는다는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52276 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 214-5 중앙클래식하우스 에이동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.86㎡ · 6층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 노명현 (2020.09.21. 소유권이전 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차보증금보다 ‘확약’
과거 수산업협동조합중앙회 근저당 165,600,000원과 군위축산업협동조합 근저당 30,000,000원은 각각 2020.09.11., 2020.09.10. 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2023.09.11. 갑구 10번 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지연 | 3층 304호 29.86㎡ 전부 · 주거 | 258,000,000원 | 2020.09.11. | 2020.07.24. 2022.08.23. | 배당요구 2024.09.27. | 대항력 가능 | 우선변제 주장 | 실질 0원* |
* 오지연 임차보증금 258,000,000원에 관한 실질 인수액은 2026.05.19. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차관계에 한정되므로, 별도 임차관계가 추가 확인될 경우 그 권리까지 포기된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 261,000,000원은 비교값의 110.1%
중앙클래식하우스3차는 29세대, 사용승인일은 2016.04.25.입니다. 전용 29.86㎡와 면적이 일치하는 거래 표본은 1건이며, 거래시점은 2022.03., 5층, 거래금액은 237,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 29.86㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 비교값 | 29.86㎡ | 1건 | 237,000,000원 |
현재 최저매각가는 261,000,000원이고 확약 반영 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득 기준도 261,000,000원입니다. 이는 데이터상 최근 비교값 237,000,000원의 110.1%입니다. 따라서 현 회차를 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,108,034원 | 13,108,034원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 243,437,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 271,108,034원 중 예상 배당액은 256,546,000원, 미배당은 14,562,034원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 243,437,966원으로 청구 258,000,000원을 전액 충족하지 못하지만, 2026.05.19. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 실질취득은 낙찰가와 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 261,000,000원 | 256,546,000원 | 14,562,034원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 208,800,000원 | 205,076,800원 | 66,031,234원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 167,040,000원 | 163,901,440원 | 107,206,594원 | 0원 |
대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있지만, 본건은 확약이 있어 시나리오별 매수인 인수액이 모두 0원으로 제시됩니다. 따라서 유찰 시에는 매각가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 304호입니다.
- 입지. 서울천일초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 굽은다리역이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 지적도상 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 3.5m 포장도로에 접하고 북동측 현황은 노폭 약 3m 부체도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 832.0㎡, 공시지가 4,028,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 중앙클래식하우스3차는 29세대이며 면적 일치 거래 표본은 2022.03. 1건으로, 가격 판단 시 거래 표본의 제한을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.19. 제출된 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각서류에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차권등기 오지연의 말소 절차와 매수인 승계 없음이 매각물건명세서 및 관련 서류에서 일치하는지 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 현 최저가 261,000,000원은 비교 거래 237,000,000원의 110.1%입니다. 신건 가격 자체에는 확인된 할인 근거가 없습니다.
- 거래표본 한계. 확인되는 동일면적 거래가 2022.03. 1건이므로 주변 유사 다세대와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 체납·세금 확인. 예상배당에는 실제 당해세·최우선변제 등이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 원본 배당관계와 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 낮아졌지만, 가격은 아직 비싸다
이 물건의 핵심은 258,000,000원 임차보증금 자체가 아니라 2026.05.19. 확약의 효력입니다. 임차관계의 기초일자가 말소기준보다 앞서 있어 원래는 대항력·잔존보증금 승계 여부를 가장 먼저 봐야 하지만, 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 정리됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득 261,000,000원은 비교 실거래 237,000,000원의 110.1%이고, 확인되는 거래도 2022.03. 1건입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 방어됐지만, 신건 가격에는 가점이 없다”입니다. 신건에서 무리하게 가격 프리미엄을 줄 이유는 확인되지 않습니다.
