창원지방법원 2026타경70. 남해군 설천면 노량리 393-21 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 경사콘크리트지붕 4층건으로, 1~2층은 일반음식점, 3~4층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 172.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’) 매각 포함이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2018.01.25 설정된 하동군수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 채무자는 유재상입니다. 이후 2020.11.09 국의 압류, 2026.02.11 주식회사 하이공조시스템의 강제경매개시결정, 2026.04.08 새남해농업협동조합의 가압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경70 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 설천면 노량리 393-21 · 경상남도 남해군 설천면 노량로183번길 14-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1~2층 일반음식점 · 3~4층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사콘크리트지붕 4층건 · 외벽 석재붙임·스톤코트 등 · 샷시창 |
| 토지 | 172.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 유재상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 533,641,020원 / 533,641,020원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하이공조시스템 / 22,539,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가의 임대관계도 별도 내용이 없고, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제가 핵심인 사건은 아닙니다.
과거 2022.04.15 손태홍을 채권자로 한 강제경매개시결정이 있었으나 2024.01.26 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2026타경70 경매와는 구분해야 합니다. 또한 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 기준이므로 국 압류 관련 실제 조세채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 533,641,020원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 직접 비교할 수 있는 수치가 없습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없고, 감정가 자체를 가격 메리트의 근거로 사용하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 533,641,020원 | 31,577,731원 | 22,539,616원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 426,912,816원 | 137,238,653원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 341,530,252원 | 221,533,513원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당은 31,577,731원 → 137,238,653원 → 221,533,513원으로 커집니다. 특히 신청채권자인 주식회사 하이공조시스템은 현재 회차에서는 청구액 22,539,616원을 전액 배당받지만, 1회 유찰 시와 2회 유찰 시 시나리오에서는 배당액이 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 533,641,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,736,410원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 하동군수산업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 하이공조시스템 | 22,539,616원 | 22,539,616원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 새남해농업협동조합 | 54,942,725원 | 23,364,994원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 557,482,341원, 예상 배당액은 525,904,610원으로 미배당 31,577,731원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 남해군 설천면 노량리 소재 노랑마을회관 서측에 위치하며, 주위는 해안가 근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 주변의 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 1~2층은 일반음식점, 3~4층은 주택으로 이용 중입니다. 현황조사 시 이해관계인 부재로 관련공부·외부관찰·탐문 등을 종합해 판단된 내용입니다.
- 토지. 172.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 766,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·마을경관관리지역·하수처리구역에 해당하며 도로구역에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사콘크리트지붕 4층건으로 기본적인 위생설비·급배수설비·개별난방 등이 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’으로 표시된 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 1~2층 일반음식점·3~4층 주택이지만, 당시 이해관계인 부재 상태에서 관련공부·외부관찰·탐문을 종합한 결과이므로 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2020.11.09 국 압류가 존재하며 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 533,641,020원으로 동일한 신건입니다. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가만으로 응찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.01.25 하동군수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다.
다만 현재는 감정가와 최저가가 모두 533,641,020원인 신건이고, 최근 실거래로 가격 적정성을 확인할 수 있는 근거가 없습니다. 더구나 1~2층 일반음식점·3~4층 주택으로 이용되는 건물과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 보류입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격까지 매력적이라고 판단해서는 안 됩니다.
