서울동부지방법원 2025타경52281. 송파구 송파동 ‘재니아’ 5층 501호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 전덕란이고, 현재 권리분석의 기준점은 2019.03.15 접수된 신천4동새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 현재 남아 있는 국민건강보험공단 압류와 2025.10.31 임의경매개시결정은 모두 이 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
임차인은 한혜정 1명입니다. 전입일은 2022.06.07로 말소기준일 2019.03.15보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 미상이라 배당관계는 원본 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 권리 인수보다는 신건 가격과 물건 자체의 위반건축물 표시를 더 주의해서 볼 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52281 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 118-19 재니아 5층501호 · 서울특별시 송파구 백제고분로44길 33-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 5층 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 전덕란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 788,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 308,149,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 열람 기준 | 2026.09.07 · 서울동부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준 근저당권은 신천4동새마을금고의 채권최고액 360,000,000원입니다. 그 뒤 2025.09.19 국민건강보험공단 압류가 들어왔고, 2025.10.31 참조은새마을금고(변경 전 신천4동새마을금고)를 채권자로 한 현재 사건의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한혜정 | 501호 · 주거 | 2022.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
한혜정의 전입신고일은 2022.06.07로 말소기준권리인 2019.03.15 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계는 단정할 수 없지만, 대항력이 없어 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 구조로 보기는 어렵고, 배당 시뮬레이션도 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 비교 — 131.3%지만 면적 불일치에 유의
확인되는 최근 실거래는 2026.08 거래 1건으로, 전용 71.46㎡·2층· 600,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 600,000,000원입니다. 현재 최저가 788,000,000원은 이 금액의 131.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 71.46㎡ | 2 | 600,000,000원 |
다만 본건의 비교 대상 면적은 105.72㎡로 표시돼 있고, 위 실거래의 71.46㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 600,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정하는 것은 무리입니다. 그럼에도 현재 신건 최저가가 확인 가능한 최근 거래 금액보다 188,000,000원 높고, 산출된 비율도 131.3%이므로 가격이 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래를 추가로 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 788,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,280,000원 |
| 1. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 417,720,000원 |
현재 회차 788,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 근저당권 360,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 417,720,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 788,000,000원 | 360,000,000원 | 417,720,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 630,400,000원 | 360,000,000원 | 261,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 504,320,000원 | 360,000,000원 | 136,876,800원 | 0원 |
가격이 내려가더라도 제공된 각 회차 시뮬레이션에서는 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 핵심 변화는 권리 위험이 아니라 매입가격입니다.
⑥ 물건 자체·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 주위환경. 송파초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 석촌역 8호선·9호선이 있습니다.
- 도로. 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 255.1㎡, 공시지가는 8,395,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 단지 규모. 재니아는 9세대이며 준공일은 2003.08.11입니다.
- 부합물. 본건에 부착된 새시 등 기타 부합물은 건물가격에 포함해 감정평가됐고 소유관계는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 788,000,000원은 확인되는 최근 거래 600,000,000원의 131.3%입니다. 다만 면적이 달라 동일 면적 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 한혜정은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 표시의 구체적 내용과 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 부합물 소유관계. 새시 등 기타 부합물의 소유관계가 불분명하다고 기재돼 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 현재 권리 확인. 2026.09.07 발급 등기사항과 매각기일 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.15 신천4동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 실제 임차인 한혜정의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 788,000,000원은 최근 12개월 확인 거래 600,000,000원의 131.3%입니다. 해당 거래가 본건과 면적이 달라 단순히 31.3% 비싸다고 확정할 수는 없지만, 현재 자료로 신건을 ‘가격 메리트가 있는 물건’으로 볼 근거도 없습니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물 표시까지 있으므로, 권리는 통과, 가격과 물건 하자는 재확인이 이 사건의 결론입니다.
