서울동부지방법원 2025타경52305. 서울 강동구 길동 한강빌라 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 최봉대이고 2006.06.09. 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2014.04.10. 강동농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 같은 날 추가 근저당 40,800,000원이 설정됐고, 2025.03.31. 주식회사엠캐피탈대부의 근저당 75,000,000원과 전세권 5,000,000원이 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 가압류·압류·경매개시결정과 일부 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 신청채권자는 주식회사 엠캐피탈대부입니다. 청구금액은 55,762,466원이며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52305 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 347-45 한강빌라 5층501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 양재대로 1522-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 최봉대 (2006.06.09. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 398,850,000원 / 398,850,000원 (신건) |
| 청구금액 | 55,762,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 주택임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 현재 등기상 핵심은 2014.04.10. 강동농업협동조합의 을구 2번 근저당을 말소기준으로 잡고, 그 뒤의 을구 3번 근저당, 을구 9번 근저당, 을구 10번 전세권과 2025.11.05. 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
한강빌라는 8세대, 사용승인일은 2006.03.03으로 확인됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 감정가이자 현재 최저가인 398,850,000원을 실제 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다.
따라서 현재 회차의 판단은 단순합니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 가격 메리트는 확인되지 않았다는 것입니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하다고 평가할 수 없고, 현재는 신건이므로 감정가와 최저가가 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,383,900원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠캐피탈대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사엠캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,666,100원 |
현재 회차에서는 채권액 기준 240,800,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 398,850,000원 | 240,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 319,080,000원 | 240,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 255,264,000원 | 240,800,000원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 길동초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역·굽은다리역이 소재합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 3-4m의 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 304.0㎡, 공시지가 4,150,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으며, 대상과 지정기간이 각각 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음으로 확인됩니다.
- 규모. 한강빌라는 8세대이며 사용승인일은 2006.03.03입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 거래가격이 없어 398,850,000원이 시장 대비 적정한지 별도 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 을구 2번 강동농업협동조합 근저당 120,000,000원이 2014.04.10. 설정된 말소기준권리입니다.
- 후순위 권리 확인. 을구 3번 근저당 40,800,000원, 을구 9번 근저당 75,000,000원, 을구 10번 전세권 5,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 제시외 건물. 매각 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 과정에 대비해 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 적용 대상과 기간을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 물건의 권리관계는 명확한 편입니다. 2014.04.10. 근저당을 말소기준으로, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 398,850,000원 매각을 가정해도 채권액 기준 미배당이 없고, 1회·2회 유찰 시나리오 역시 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 싸다거나 비싸다고 단정할 자료가 없습니다. 따라서 결론은 권리상 진입은 가능하지만 가격은 보류입니다. 실제 응찰 여부는 강동구 길동 다세대의 최신 거래와 본건의 층·상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
