창원지방법원 2026타경83. 사천시 사남면 월성리 ‘사천 푸르지오’ 114동 6층 601호 아파트입니다. 현재 소유자는 김민경이고 2020.01.20 소유권이전 당시 거래가액은 130,000,000원이었습니다. 현재 등기상 말소기준은 2024.11.13 삼성카드주식회사의 가압류 19,719,225원이며, 2026.02.20 삼성카드 주식회사가 강제경매를 개시했습니다.
문제는 등기만 보면 끝나지 않는다는 점입니다. 임차인 최윤실의 전입일은 2022.05.23으로 말소기준권리인 2024.11.13보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구는 2026.03.15 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당으로 전액 소멸하는지 또는 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는지 지금은 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경83 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 451 사천 푸르지오 114동 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.6447㎡ · 현황 14층건 내 6층 601호 |
| 소유자 | 김민경 (2020.01.20 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 삼성카드 주식회사 · 22,919,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 등기상 2024.11.13 삼성카드주식회사 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 2026.02.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·우리은행·삼성생명보험의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 그러나 등기 외 점유관계에서는 최윤실의 2022.05.23 전입이 말소기준권리보다 빠릅니다. 이 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤실 | 2022.05.23 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 2026.03.15 | 미상 |
| 이유렬 | 2025.02.25 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 확인 필요 | 미상 |
이유렬은 2025.02.25 전입으로 2024.11.13 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 임차인 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 배당관계와 명도 조건은 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가 자체가 최근 시세보다 높다
사천푸르지오 동일 평형 전용 59.64㎡의 최근 12건 평균은 139,625,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 137,000,000원이고, 최근 12건은 126,000,000원~158,500,000원 사이에서 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.64㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 2026.08 | 59.64㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2026.07 | 59.64㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2026.07 | 59.64㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.64㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 59.64㎡ | 8 | 158,500,000원 |
| 2026.01 | 59.64㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2025.12 | 59.64㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 59.64㎡ | 1 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 59.64㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 59.64㎡ | 8 | 144,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 139,625,000원 |
신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,375,000원 높고, 최근 시세 평균의 106.7%입니다. 최신 거래 137,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 선순위 임차인 인수액까지 발생한다면 실질취득가는 149,000,000원보다 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,719,225원 | 19,719,225원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 삼성카드 주식회사 | 22,919,656원 | 22,919,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,475,119원 |
위 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 대항력 임차인 최윤실의 보증금이 미상이므로, 표시된 소유자 잔여액과 매수인 인수 0원은 임차인 보증금 확인 전에는 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사남초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공단·학교·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 북서측 왕복 4차선 포장도로와 북동측·남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며, 비행안전제5구역·제6구역과 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 742,600원/㎡입니다.
- 단지. 사천푸르지오는 998세대, 2006.06.23 준공 단지이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 층수 확인. 제시목록에는 15층으로 기재돼 있으나 현황 및 집합건축물대장상 14층으로 확인돼 경매 업무 시 참고가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최윤실 보증금 확인. 2022.05.23 전입한 대항력 임차인의 보증금이 최우선 확인 대상입니다. 배당 후 남는 보증금이 있으면 매수인 인수 가능성이 있습니다.
- 확정일자와 배당순위 확인. 최윤실은 배당요구를 했지만 확정일자가 미상입니다. 우선변제 범위와 실제 미배당액을 확인해야 합니다.
- 이유렬 점유관계 확인. 2025.02.25 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 106.7%이고 최신 거래보다도 높습니다. 임차인 인수액이 추가되면 실질취득가는 더 상승합니다.
- 층수 차이 확인. 제시목록의 15층 표기와 현황·집합건축물대장의 14층 표기가 다르므로 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 높은 신건 + 선순위 보증금 미상”
이 물건은 신건 최저가 149,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 139,625,000원의 106.7%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 최윤실이 2022.05.23 전입해 2024.11.13 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 핵심은 단순히 149,000,000원에 낙찰받는 문제가 아니라 배당 후 실제로 얼마를 추가 인수하게 되는지를 먼저 확정하는 것입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.4회인 만큼, 권리확인 없이 최근 시세 이상인 신건에서 서둘러 접근할 이유는 약합니다. 가격은 보류, 선순위 임차인 보증금 확인이 우선입니다.
