서울동부지방법원 2025타경52311. 잠실 아시아선수촌아파트 14동 7층 702호, 전용 151.008㎡ 아파트입니다. 등기상 소유관계는 김창규 20분의 19, 이민희 20분의 1 공유이고, 매각물건명세서 비고에는 “지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 제한”이 명시돼 있습니다. 이 문구가 이 사건의 핵심입니다. 통상의 아파트 경매처럼 전유부분 전체를 단독 소유하는 구조로만 보면 안 되며, 낙찰 뒤의 공유관계와 환금성까지 함께 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2025.11.04 접수된 주식회사더자산관리대부 근저당권 1,060,000,000원입니다. 이후 2025.11.10 아시아선수촌아파트입주자대표회의의 강제경매개시결정, 2026.02.12 박경구의 강제경매개시결정 등이 이어졌고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 86 아시아선수촌아파트 14동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 151.008㎡ · 12층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 1986.06.14 |
| 소유관계 | 김창규 20분의 19 · 이민희 20분의 1 |
| 매각형태 | 지분매각 · 공유자 우선매수신고 1회 제한 |
| 감정가 / 최저가 | 4,990,000,000원 / 4,990,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 아시아선수촌아파트입주자대표회의 / 38,589,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 ‘지분’이 남는다
현재 확인되는 말소기준은 2025.11.04 을구 15번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,060,000,000원, 근저당권자는 주식회사더자산관리대부입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.04.10에는 위 근저당권부채권에 메리츠캐피탈주식회사 명의의 근질권 1,060,000,000원이 설정돼 있으나, 매각물건명세서의 명시적 인수권리는 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 89.5%는 ‘표면 수치’로만 보라
아시아선수촌아파트 동일 면적대 151.01㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 5,505,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 5,573,636,363원, 최신 거래는 2026.07 5,750,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 17.3% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 151.01㎡ | 7 | 5,750,000,000원 |
| 2026.06 | 151.01㎡ | 10 | 5,425,000,000원 |
| 2026.05 | 151.01㎡ | 4 | 5,400,000,000원 |
| 2026.05 | 151.01㎡ | 3 | 5,600,000,000원 |
| 2026.05 | 151.01㎡ | 4 | 5,600,000,000원 |
| 2026.05 | 151.01㎡ | 3 | 5,200,000,000원 |
| 2026.03 | 151.01㎡ | 5 | 6,000,000,000원 |
| 2026.02 | 151.01㎡ | 2 | 5,650,000,000원 |
| 2025.12 | 151.01㎡ | 3 | 5,450,000,000원 |
| 2025.12 | 151.01㎡ | 7 | 5,660,000,000원 |
| 2025.12 | 151.01㎡ | 6 | 5,575,000,000원 |
| 2025.04 | 151.01㎡ | 7 | 4,750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 151.01㎡ | 11건 | 5,573,636,363원 |
최저가 4,990,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.5%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 낮습니다. 그러나 이 비교만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 실거래 자료는 동일 면적 아파트 거래인데 반해, 본 경매는 명세서상 지분매각입니다. 소유권 범위와 환금성이 다른 대상을 한 줄로 비교하는 셈이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,990,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더자산관리대부 | 1,060,000,000원 | 1,060,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 아시아선수촌아파트입주자대표회의 | 38,589,250원 | 38,589,250원 |
| 4. 경매개시결정 · 박경구 | 38,589,250원 | 38,589,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,800,521,500원 |
채권자 총 청구액 1,137,178,500원은 전액 배당되는 시나리오이며 부족액은 0원, 소유자 잔여는 3,800,521,500원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,990,000,000원 | 1,137,178,500원 | 3,800,521,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,992,000,000원 | 1,137,178,500원 | 2,812,501,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,193,600,000원 | 1,137,178,500원 | 2,022,085,500원 | 0원 |
배당구조만 보면 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권 부족액이 없고 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 난점은 채권 인수보다 지분 자체의 가치와 공유관계에 있습니다. 최저가가 내려가더라도 그 가격이 일반 매매의 전체 소유권 가격과 같은 의미를 갖는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울 송파구 잠실동 소재 정신여자중고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·공원·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·9호선 종합운동장역이 있습니다.
- 규모·연식. 아시아선수촌아파트는 1,356세대이며 사용승인일은 1986.06.14입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비예정구역이며, 토지이용계획에는 2025.10.01~2026.12.31 아파트 용도 한정 토지거래계약허가구역이 포함되어 있습니다.
- 가격 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균 5,573,636,363원, 최신 거래 5,750,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 17.3% 높습니다.
- 환금성. 단지 자체 실거래는 확인되지만, 본 경매는 지분매각이므로 일반적인 완전소유 아파트보다 매수자 범위와 처분방식이 제한될 수 있는 구조입니다.
⑥ 반드시 확인할 특수사항
- 매각대상 지분 원본 확인. 명세서상 지분매각입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원본에서 정확한 매각 지분 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고가 1회 제한으로 기재돼 있습니다. 외부 입찰자는 단순 최고가 응찰만으로 낙찰확정 가능성을 판단하지 마세요.
- 공유관계 이후 계획. 지분취득 후 공동사용·처분·정리 가능성을 사전에 검토해야 합니다. 아파트 전체 시세만으로 출구전략을 세우기 어렵습니다.
- 공매공고 확인. 한국자산관리공사 공매와 현재 절차가 중첩되는지 진행상황을 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황점유와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 채권근질권 확인. 2026.04.10 메리츠캐피탈주식회사 명의 근질권 1,060,000,000원이 존재합니다. 인수권리는 없으나 실제 배당 및 말소절차는 원본 배당요구·채권관계와 대조하세요.
- 가격 비교 방식. 최근 12개월 평균 대비 89.5%라는 수치는 참고치일 뿐입니다. 본 건의 지분가치와 전체 소유권 실거래를 같은 가격으로 보지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘소유 구조’를 사는 경매
이 사건은 근저당과 후순위 경매개시결정 때문에 복잡해 보이지만, 매수인에게 넘어오는 금액상 권리는 0원으로 정리됩니다. 그래서 진짜 판단 포인트는 다른 곳에 있습니다. 지분매각, 김창규 20분의 19·이민희 20분의 1 공유, 공유자 우선매수신고 1회 제한입니다.
최저가 4,990,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 5,573,636,363원의 89.5%이고, 최신 거래도 5,750,000,000원으로 더 높습니다. 그러나 이것은 전체 소유권 실거래와 지분매각을 나란히 놓은 표면 비교입니다. 권리 인수는 깨끗하지만, 가격이 싸다고 단정할 수 없는 이유가 바로 여기에 있습니다. 이 물건은 ‘얼마나 할인됐나’보다 무슨 지분을 취득하고, 공유관계를 어떻게 정리할 것인가가 먼저 해결되어야 하는 경매입니다.
