창원지방법원 2026타경85. 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 316-5의 건물 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 기호(1-1) 주택, 기호(1-2) 일반음식점으로 확인됩니다. 현재 소유자는 배재수이고, 2011년 6월 22일 매매를 원인으로 거래가액 15,000,000원에 취득한 등기가 2011년 7월 18일 접수됐습니다.
현 등기에서 경매의 말소기준이 되는 권리는 2022년 11월 2일 설정된 김이곤의 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이고 채무자는 배재수입니다. 이후 2026년 2월 26일 김이곤이 임의경매개시결정을 받아 이 사건이 진행됐습니다. 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 금액 인수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경85 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 316-5 · 경상남도 하동군 하동읍 중앙1길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 기호(1-1) 주택 · 기호(1-2) 일반음식점 |
| 소유자 | 배재수 · 2011.06.22 매매 · 거래가액 15,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 27,954,600원 / 27,954,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김이곤 / 50,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.11.02 김이곤 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 ‘ㄱ’ 포함 · 기호(1-3) 소재불명으로 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 핵심권리는 단순하다
이 건물은 과거 가압류와 근저당, 임의경매 이력이 많지만 대부분 이미 말소돼 현재 경매의 권리순위를 복잡하게 만들지는 않습니다. 현재 소유자 배재수의 소유권 이후 살아 있는 핵심 담보권은 2022년 김이곤 근저당이며, 이것이 말소기준입니다. 2026년 임의경매개시결정 역시 이 근저당권자가 신청했습니다.
② 건물 현황 — 주택과 일반음식점, 그리고 매각제외 건물
| 기호(1-1) | 주택 · 목조 스레이트지붕 단층 · 공부상 스레이트지붕, 현황 강판지붕 |
|---|---|
| 기호(1-2) | 일반음식점 · 목조 스레이트지붕 단층 · 기본적인 위생설비·급배수설비 |
| 기호(1-3) | 소재불명 · 평가 및 매각 제외 |
| 제시외 건물 | 감정서상 ‘ㄱ’ 매각 포함 |
| 벽체 | 기호(1-2)는 인접지 316-6번지상 건물과 벽체 공유 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
기호(1-1)은 공부상 지붕이 스레이트지붕이지만 현황은 강판지붕으로 평가됐습니다. 기호(1-2)는 일반음식점으로 이용 중인 것으로 조사됐고, 인접지 316-6번지의 건물과 벽체를 공유합니다. 기호(1-3)은 소재불명으로 평가되지 않았고 매각에서도 제외됩니다. 반면 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ’은 매각에 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,954,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 903,183원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김이곤 | 50,000,000원 | 27,051,417원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 27,954,600원 가정 시 집행비용 903,183원을 제외한 27,051,417원이 김이곤 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 22,948,583원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 미배당 근저당액 자체는 매수인 인수금액이 아닙니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 등기 인수를 만들지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 27,954,600원 | 27,051,417원 | 22,948,583원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 22,363,680원 | 21,561,134원 | 28,438,866원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 17,890,944원 | 17,168,907원 | 32,831,093원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 금액 인수는 신건·1회·2회 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다고 해서 건물만 매각이라는 구조적 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다. 대지 사용관계와 점유관계는 매각가격과 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 토지·입지 메모 (감정·토지이용 기준)
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 토지면적은 193.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만) 및 시장에 접합니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 836,600원/㎡입니다.
- 가축사육제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 매각물건명세서가 “성립할 여지가 있음”이라고 명시합니다. 건물과 대지의 소유관계·변동시점과 성립요건을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 대지 사용관계. 법정지상권이 인정되지 않는 경우의 대지 사용·철거·지료 문제까지 시나리오를 나눠 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현장점유자·전입·사업자등록·보증금·확정일자 유무를 확인하기 전 대항력 판단을 유보해야 합니다.
- 기호별 매각범위. 제시외 건물 ‘ㄱ’은 포함되고, 기호(1-3)은 소재불명으로 평가·매각에서 제외됩니다. 현황과 목록을 현장에서 정확히 식별해야 합니다.
- 벽체 공유. 일반음식점으로 이용되는 기호(1-2)가 인접지 316-6번지상 건물과 벽체를 공유합니다. 경계·사용관계 확인이 필요합니다.
- 지붕 현황. 기호(1-1)은 공부상 스레이트지붕이나 현황 강판지붕으로 평가됐습니다. 공부와 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.07입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 접근할 사건은 아니다
표면적으로는 단순합니다. 말소기준 근저당은 경매로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리표보다 매각범위와 대지 사용관계가 더 중요합니다. 건물만 매각되고 법정지상권은 “성립할 여지가 있음” 수준으로 남아 있으며, 임대관계도 미상입니다.
여기에 주택과 일반음식점이 함께 있고, 일부 건물은 인접지 건물과 벽체를 공유하며, 기호(1-3)은 소재불명으로 매각에서 제외됩니다. 따라서 등기상 인수 0원 = 전체 위험 0으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 결론은 권리등기 자체는 단순하지만, 토지·점유·현황 확인 없이는 입찰 판단을 마치기 어려운 건물 단독 경매입니다.
