서울동부지방법원 2025타경52317. 광진구 자양동 까사드자양 6층 602호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임정민이며 2024.03.28 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 근저당권은 현재 남아 있지 않고, 2025.02.13 원종상 가압류 200,000,000원과 2025.10.20 국 압류는 각각 이미 말소됐습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2025.11.10 조기석의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2026.07.02 성동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 중심은 등기부보다 임차관계입니다. 민성혜는 602호에 2024.05.24 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 다루고 보증금 규모를 확인해야 합니다. 별도로 “공사” 명의의 주거 임차관계도 2024.05.24 전입, 2024.04.11 확정일자, 배당요구가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양동 834-6 까사드자양 6층 602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 동일로14길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 6층 · 제6층 제602호 |
| 소유자 | 임정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조기석 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차관계가 먼저다
과거 부안수산업협동조합의 근저당권 5,040,000,000원은 2024.05.24 일부포기로 말소됐습니다. 원종상 가압류 200,000,000원도 2026.06.08 말소, 국 압류 역시 2025.11.10 해제로 말소된 상태입니다. 현재 경매의 말소기준은 갑구 5번 강제경매개시결정(2025.11.10)이고, 2026.07.02 성동구 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — ‘명시 인수 없음’만 보고 끝내면 안 된다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민성혜 | 602호 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 2025.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 공사 | 주거 | 2024.05.24 | 2024.04.11 | 0원 | 2026.01.12 | 표시 有 | 가능 | 아님 |
실제 임차관계는 2명이며, 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 민성혜는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고, 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 전액 또는 일부가 미배당으로 남을 가능성을 계산할 수 없는 상태입니다.
“공사” 항목은 주거, 전입 2024.05.24, 확정일자 2024.04.11, 배당요구 2026.01.12로 우선변제권 행사 가능 표시가 있습니다. 보증금 값은 0원으로 기록되어 있으나 위험메모에는 보증금 미상이라고 되어 있어, 입찰 전 매각물건명세서 원문과 배당요구서상의 금액을 직접 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조기석 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,160,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 5,840,000원, 신청채권자 조기석 300,000,000원, 소유자 잔여 54,160,000원으로 계산되고 채권자 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차보증금도 확정되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 360,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 54,160,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 16,832,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 73,625,600원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 288,000,000원, 230,400,000원으로 낮아지지만 이것만 보고 “싸진다”고 결론내리면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분이 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 민성혜의 보증금이 확인되지 않아 그 여부를 현재 수치화할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 2호선 건대입구역 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 건대입구역 및 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물로 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 2필 일단의 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역 등이며, 2025.10.20부터 2026.12.31까지 아파트 용도의 토지거래계약허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민성혜 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 보증금 원금과 실제 배당예상액을 확인해야 낙찰 후 인수 여부와 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 민성혜는 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 계산할 수 없습니다.
- “공사” 항목 원문 대조. 보증금 0원 표기와 보증금 미상 위험메모가 함께 존재하므로 매각물건명세서와 배당요구서의 원 금액을 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 288,000,000원, 2회 유찰 230,400,000원으로 내려가도 대항력 임차인의 미배당 인수액이 있다면 실질취득비용은 그만큼 늘어납니다.
- 배당표 재산정. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 보증금 확인 뒤 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.6억 신건”보다 임차보증금 확인이 먼저
이 물건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당과 가압류·압류는 정리됐고, 말소기준 이후 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 602호에는 말소기준일보다 앞선 2024.05.24 전입 임차관계가 있습니다. 민성혜는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 금액이 확정되지 않는 한 매수인의 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 감정가 360,000,000원이나 유찰 후 288,000,000원·230,400,000원이라는 숫자보다 임차보증금 원액과 실제 배당 가능액을 먼저 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 확인되지 않은 임차보증금까지 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다. 등기부는 정리됐지만 임차관계는 미완성 — 보증금을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
