창원지방법원 2026타경96. 사천시 선구동 18-241의 토지와 2층 건물로, 감정평가상 점포 및 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정덕남이고, 말소기준권리는 2007.02.27. 설정된 삼천포수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 52,000,000원)입니다. 이후 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만, 권리분석의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 1층 임차인 이은진이 확인되고 월차임은 200,000원입니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 이 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력 없는 임차인이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경96 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 선구동 18-241 · 경상남도 사천시 중앙시장2길 6-6 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 + 토지 · 점포 및 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 63.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 기본 위생설비 및 급·배수설비 |
| 소유자 | 정덕남 |
| 감정가 / 최저가 | 113,938,720원 / 113,938,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼천포수산업협동조합 / 39,777,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
현 소유자 정덕남은 2003.10.15. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 당시 앞선 가압류·경매개시결정과 기존 근저당들은 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2007.02.27. 삼천포수산업협동조합 근저당 52,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 2026년 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 가능·미상’
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은진 | 1층 | 미상 | 200,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이은진은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일 미상, 보증금 미상이므로 말소기준일인 2007.02.27.보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수액을 실질적으로 0원이라고 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,938,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,395,142원 |
| 1. 근저당 · 삼천포수산업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,543,578원 |
현재 계산에서는 근저당 52,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 없지만 임차인은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 113,938,720원 | 52,000,000원 | 0원 | 59,543,578원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 91,150,976원 | 52,000,000원 | 0원 | 37,110,258원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 72,920,780원 | 52,000,000원 | 0원 | 19,208,206원 |
근저당만 놓고 보면 2회 유찰 시 매각가 72,920,780원에서도 52,000,000원이 전액 배당되어 미배당은 발생하지 않습니다. 그러나 이 결과를 임차인 보증금까지 안전하다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 이은진의 보증금과 전입일은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천포초등학교 남동측 인근의 삼천포중앙시장 내 시장지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량접근이 가능하고 관내 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 점포 및 주택으로 이용 중입니다. 2층은 일반건축물대장상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 63.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지, 가로장방이며 공시지가는 939,700원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며 기본 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이은진의 전입신고일이 2007.02.27.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금 액수가 확인되지 않아 매수인 인수 가능액을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 우선변제권 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2026.06.10. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 실제 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 확인. 2층은 일반건축물대장상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 감정평가서상 포함 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당보다 임차인이 더 중요하다”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2007년 삼천포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 계산상 근저당도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 전액 배당됩니다.
하지만 최종 결론을 ‘안전’으로 확정하기에는 결정적인 정보가 남아 있습니다. 1층 임차인 이은진의 전입신고일과 보증금입니다. 이 두 값이 없으면 대항력과 인수 보증금을 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리기준은 명확하지만 실질 인수위험은 아직 미상이며, 입찰 전 임차관계 확인이 결론을 좌우합니다.
