창원지방법원 2026타경101. 진주시 가좌동 진주가좌2주공아파트 211동 11층 1106호로, 전용면적은 49.94㎡입니다. 현재 소유자는 손향숙이며 2025.08.15 상속을 원인으로 2026.02.02 소유권이전이 등기됐습니다. 말소기준권리는 2021.05.31 설정된 진주시산림조합 근저당권 90,000,000원이고, 그 뒤 2026.02.09 진주중부농업협동조합의 가압류 14,066,099원과 2026.03.31 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 179,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 171,937,500원, 최신 거래는 174,500,000원입니다. 전체 12건 평균 170,500,000원보다도 높지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 자료를 우선해도 현재 최저가는 104.1% 수준입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 +2.6%로 하락 추세는 아니지만, 현재 신건 가격 자체가 최근 시세보다 위에 있다는 점은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경101 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 660 진주가좌2주공아파트 211동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.94㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 지하 1층, 지상 15층 중 11층 |
| 사용승인일 | 1993.11.11 |
| 소유자 | 손향숙 · 2025.08.15 상속, 2026.02.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주시산림조합 / 77,387,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 구조는 나타나지 않으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.05.31 진주시산림조합 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 진주중부농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·경남은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건은 높다
가좌주공2차 동일면적 49.94㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 170,500,000원이지만 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 171,937,500원과 최신 거래 174,500,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.94㎡ | 14 | 174,500,000원 |
| 2025.12 | 49.94㎡ | 15 | 164,000,000원 |
| 2025.10 | 49.94㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2025.09 | 49.94㎡ | 6 | 167,000,000원 |
| 2025.09 | 49.94㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 49.94㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 49.94㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 2025.07 | 49.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 49.94㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 15 | 162,000,000원 |
| 2024.11 | 49.94㎡ | 8 | 178,500,000원 |
| 2024.04 | 49.94㎡ | 10 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.94㎡ | 8건 | 171,937,500원 |
최근 12개월 평균은 171,937,500원, 최신 거래는 174,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 179,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 104.1%로, 최근 시세보다 낮지 않습니다. 전체 평균 대비로도 105.0%입니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 진주시산림조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 진주중부농업협동조합 | 14,066,099원 | 14,066,099원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,627,901원 |
배당 시나리오는 진주시산림조합 근저당을 채권최고액 90,000,000원 기준으로 표시한 값입니다. 사건의 신청채권자 청구액은 77,387,186원입니다. 현재 시나리오에서 채권자 미배당액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보·실거래 기준)
- 용도·건물. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조, 지하 1층·지상 15층 중 11층 1106호입니다. 사용승인일은 1993.11.11입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 목적 토지는 아파트 건부지로 이용 중이고, 토지정보상 평지·부정형·중로각지입니다. 단지 북측과 동측은 대로·중로에 접하고 북측 차량진출입로가 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종일반주거지역 정보가 있으며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 가좌주공2차는 300세대이며 동일면적 49.94㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 153,000,000원부터 187,000,000원까지 분포합니다.
- 경매 지표. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 25.0%입니다. 신건 가격을 그대로 받아들이기보다 실제 응찰 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 170,500,000원보다 최근 12개월 평균 171,937,500원과 최신 거래 174,500,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 179,000,000원은 그보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 대조하세요.
- 배당 기준 확인. 배당 시나리오의 진주시산림조합 금액은 채권최고액 90,000,000원 기준이며 사건 청구액은 77,387,186원입니다. 실제 배당표와 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 현재 확인되는 권리만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 단순형입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가와 실질취득가는 179,000,000원으로, 최근 12개월 평균 171,937,500원의 104.1%입니다. 최신 거래 174,500,000원보다도 높습니다. 최근·과거 거래 추세가 +2.6%로 하락장은 아니지만, 신건 가격이 최근 시세 이상이라는 사실 때문에 지금 단계에서 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리는 비교적 깨끗하지만, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리위험보다 응찰가를 최근 실거래 수준 아래에서 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.
