창원지방법원 2026타경107. 진주시 강남동 대경강남타운 101동 18층 1801호, 전용 59.81㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 류효석이고 2014.12.01 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2018.09.12 주식회사국민은행 근저당권으로, 최초 채권최고액은 100,100,000원이며 2023.11.01 변경계약 내용에는 53,200,000원이 기재돼 있습니다. 이후 유가람의 근저당·전세권, 신용보증기금·경남신용보증재단·엔에이치농협캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 점유관계는 별도입니다. 김인영은 2015.04.01 전입으로 확인돼 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 이 자료만으로는 대항력과 우선변제권의 최종 범위 및 실제 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원 추정치를 그대로 안전금액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경107 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 강남동 233 대경강남타운 101동 18층 1801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.81㎡ · 20층 건 내 18층 · 주거용 |
| 소유자 | 류효석 · 2014.12.01 소유권이전 · 거래가액 111,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 43,747,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 1997.12.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인영 | 2015.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
유가람 명의의 전세권 5,000,000원은 2023.11.08 설정으로 말소기준보다 뒤입니다. 같은 날 근저당 42,000,000원, 2024.06.14 근저당 20,000,000원도 모두 후순위입니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세 위
대경강남타운 동일 면적 59.81㎡의 실거래 중 최근 12개월은 3건이며 평균은 146,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.07, 2층 131,000,000원입니다. 현재 최저매각가 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.7%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 비교 추세는 5.9%로 집계돼 있지만, 현재 신건 가격 자체는 최근 평균과 최신 거래보다 높으므로 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.81㎡ | 2 | 131,000,000원 |
| 2026.02 | 59.81㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2026.01 | 59.81㎡ | 20 | 156,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.81㎡ | 3건 | 146,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 100,100,000원 | 100,100,000원 |
| 3. 근저당 · 유가람 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 4. 전세권 · 유가람 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 근저당 · 유가람 | 20,000,000원 | 7,888,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 7,695,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,690,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 9,409,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 211,894,143원 중 예상배당 154,988,000원, 미배당 56,906,143원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 김인영의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 158,000,000원 | 154,988,000원 | 56,906,143원 |
| 1회 유찰 · 80% | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 88,063,743원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 112,989,823원 |
가격만 보면 유찰 시 매각가는 낮아집니다. 그러나 김인영이 실제 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금이 존재한다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 126,400,000원이나 101,120,000원만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 아파트로 이용 중이며, 1997.12.31 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식조 20층 건물의 18층입니다.
- 주위환경. 진주남중학교 남서측에 위치하며 주변은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 병의원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 관내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복2차선, 북동측 왕복4차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 대로3류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·교육환경 보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 3,465.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지로 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 1,173,000원/㎡입니다.
- 단지. 대경강남타운은 179세대이며, 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 140,541,666원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김인영 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·점유상태·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 상한가 금지. 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 낙찰가만으로 총 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 146,666,666원의 107.7%이고 최신 거래는 131,000,000원입니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 외부 관찰과 인근 선례 등을 고려해 평가됐습니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가서에서도 임대관계가 확인되지 않아 업무집행 시 재확인을 요구하고 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 선순위 임차보증금
이 사건은 후순위 등기권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 국민은행 근저당 이후의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 난도를 높이는 것은 2015.04.01 전입한 김인영입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 현재로서는 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
가격 역시 신건에서 유리하지 않습니다. 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 146,666,666원의 107.7%이고 최신 거래 131,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차보증금 확인 전에는 인수위험 미확정·신건 가격도 시세 이상”입니다. 임차보증금이 확인돼야 이 물건의 실질취득금액과 적정 응찰가를 계산할 수 있습니다.
