서울동부지방법원 2025타경52347. 광진구 중곡동 청우컨스빌 에이동 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 배명진은 2020.09.03. 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 경매는 박민아의 강제경매로 진행 중이며 청구금액은 40,282,570원입니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 금전권리 중 기준이 되는 것은 2023.09.13. 서민금융진흥원의 가압류 6,346,130원입니다. 이후 국민행복기금 가압류 10,607,481원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·삼청새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 문제는 등기가 아니라 점유자입니다. 김재형의 전입은 말소기준보다 약 3년 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 인수 여부와 규모를 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 540-1 청우컨스빌 에이동 4층403호 |
| 도로명 | 서울특별시 광진구 답십리로88길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 지하1층/지상5층 중 제4층 제403호 |
| 소유자 | 배명진 (2020.09.03. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박민아 / 40,282,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 선순위 점유
말소기준은 2023.09.13. 갑구 5번 서민금융진흥원 가압류입니다. 2024.05.08. 국민행복기금 가압류와 2025.11.12. 강제경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.03.17. 광진구 압류는 2025.09.02. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재형 | 403호 · 주거 | 2020.09.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김재형 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 배당요구 여부도 확인되지 않아, 현 단계에서는 배당으로 전액 소멸할지 또는 미배당 보증금이 남을지를 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 신건 2.57억의 메리트는 보류
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 257,000,000원인 신건입니다. 현재 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없으므로 감정가만으로 “싸다” 또는 “비싸다”를 판정할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 자체보다 실제 인수액 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,346,130원 | 6,346,130원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,607,481원 | 10,607,481원 |
| 3. 경매개시결정 · 박민아 | 40,282,570원 | 40,282,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,365,819원 |
위 배당 시나리오에서는 채권자 청구액 57,236,181원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 김재형의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 소유자 잔여액과 매수인 인수 0원은 최종값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용 중입니다.
- 입지. 중곡초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상5층 건물의 제4층 제403호이며 난방·승강기·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부를 정확히 확인하지 못해 실제 내부구조와 이용상태가 다를 수 있습니다.
- 건축물대장. 집합건축물대장 표제부·전유부에 위반건축물 표시가 있으므로 입찰 전 구체적 위반 내용과 해소 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재형 보증금 확인. 보증금 액수가 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당순위와 미배당 보증금 규모가 달라질 수 있습니다.
- 전입·점유 재확인. 2020.09.02. 전입과 현재 점유가 유지되는지 주민등록·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장에 표시된 위반 내용의 위치·형태·시정 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없는 상태이므로 257,000,000원의 적정성을 주변 동종 다세대 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 불가능했으므로 실제 구조·설비·수선 필요 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 임차 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 인수금은 아직 모른다”
이 물건은 등기부만 보면 말소구조가 단순합니다. 2023.09.13. 가압류를 기준으로 뒤의 권리는 소멸하고, 과거 근저당도 이미 말소됐습니다. 하지만 2020.09.02. 전입한 김재형이 말소기준보다 먼저 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다.
따라서 신건 최저가 257,000,000원만 보고 안전하거나 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트도 확인되지 않았고, 임차보증금까지 미상입니다. 여기에 집합건축물대장의 위반건축물 표시도 확인이 필요합니다. 결론은 “등기권리는 비교적 단순하지만, 선순위 점유 보증금 확인 전에는 입찰 판단을 보류”입니다.
