창원지방법원 2026타경148. 사천읍 선인리 신진아파트 가동 2층 202호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 이정남 지분 7분의 3, 장문원 지분 7분의 2, 장진경 지분 7분의 2입니다. 과거 우리은행 근저당권 2건은 2017.08.28. 이미 말소됐고, 현재 등기에서 가장 눈에 띄는 권리는 2019.12.19. 우리은행 가압류 89,019,542원입니다. 형식상 경매개시결정보다 앞서 있지만, 매각물건명세서 비고에 해당 가압류는 무효라고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건에서 매수인에게 실제로 남는 권리금액은 데이터상 0원입니다. 권리보다 더 큰 문제는 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 70,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 61,500,000원보다 8,500,000원 높고, 최신 거래 59,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세 자체는 과거 구간보다 20.0% 상승했지만, 현재 경매가격이 이미 최근 시세 위에 있으므로 상승 추세만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 가동 2층202호 |
| 도로명 | 경상남도 사천시 사천읍 읍내로 98 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 2층 |
| 소유자 | 이정남 7분의 3 · 장문원 7분의 2 · 장진경 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 130,440,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2019년 가압류의 ‘무효’ 기재
임차인 확인 내역은 없습니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 표시돼 있으나, 별도 임차인 정보가 확인되지 않아 보증금·전입일·확정일자를 전제로 한 대항력 또는 우선변제권 문제는 산정하지 않습니다. 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 실제 점유관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 7,000만원은 최근 시장가격 위
신진3차의 실거래 표본은 총 8건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 4건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 56,375,000원보다 최근 12개월 평균 61,500,000원과 최신 거래 59,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 78.99㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2026.01 | 78.99㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 78.99㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2024.04 | 84.93㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2024.02 | 78.99㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.11 | 84.93㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2023.10 | 78.99㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 61,500,000원 |
신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 61,500,000원의 113.8%입니다. 최신 거래인 2026.02의 59,000,000원과 비교해도 11,000,000원 높습니다. 전체 표본 평균 56,375,000원 대비로는 더 큰 차이가 나지만, 가격 판단은 오래된 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래에 무게를 둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 우리은행 | 89,019,542원 | 68,340,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 우리은행 | 130,440,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액은 219,460,243원, 채권자 배당액은 68,340,000원, 미배당은 151,120,243원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 2019년 가압류가 무효라고 기재돼 있으므로, 실제 배당관계는 이 무효 기재와 법원의 최종 배당절차를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 151,120,243원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 164,868,243원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 175,866,643원 | 0원 |
1회 유찰 시 56,000,000원은 최신 거래 59,000,000원보다 낮아지고, 2회 유찰 시 44,800,000원까지 내려갑니다. 현재 신건 70,000,000원과 달리 유찰 이후에는 최근 실거래 대비 가격 경쟁력이 달라질 수 있습니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있다는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·점포 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 중로와 남서측 소로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제5구역, 문화재보호 관련 구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 488,700원/㎡입니다.
- 환금성. 신진3차는 85세대, 1991.05.31. 준공입니다. 실거래는 45,000,000원부터 77,000,000원까지 편차가 있고, 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가압류 무효 기재 원본 확인. 2019.12.19. 우리은행 가압류가 무효라고 적힌 매각물건명세서 비고를 입찰 직전 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 정보는 확인되지 않았고 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 추격 금지. 현재 70,000,000원은 최근 12개월 평균보다 13.8%, 최신 거래보다 11,000,000원 높습니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시 56,000,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원으로 내려가므로 최근 거래와의 관계가 달라집니다.
- 규제·노후도 확인. 1991년 준공 아파트이며 문화재보호·비행안전·교육환경보호 관련 규제가 확인됩니다. 실제 이용·수선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 신건”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 권리 측면에서는 2007년·2016년 근저당권이 이미 말소됐고, 2019년 가압류도 매각물건명세서에서 무효라고 기재돼 있어 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 실질취득 70,000,000원은 최근 12개월 평균 61,500,000원과 최신 거래 59,000,000원을 모두 웃돕니다.
최근 거래 흐름이 과거보다 20.0% 상승했다는 점은 긍정적이지만, 이미 신건 가격 자체가 최근 시장 가격 위에 있으므로 현재 회차에서 가격 가점을 줄 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰도 2.5회입니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 신건 가격 매력도도 낮다. 입찰 판단의 승부처는 권리보다 유찰 여부와 실제 점유 확인입니다.
