창원지방법원 2026타경10117. 대표 소재지는 경상남도 진주시 충무공동 25-7 1층 101호이고, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1)는 식당, 기호(2)는 일반음식점(카페), 기호(3)는 미용실, 기호(4)는 식당, 기호(5)~(6)은 주차장으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 적혀 있고, 목록 5·6은 목록 1~4에 화체된 공용부분(주차장) 지분으로 일반적인 거래관행상 함께 거래되는 것으로 평가돼 일괄매각됩니다.
권리의 기준점은 2019.12.27 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 진주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 4명도 모두 이 날짜보다 늦게 전입했습니다. 따라서 이 자료상 대항력 임차인은 0명이고 예상배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 점유이전과 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10117 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 25-7 1층101호 · 도로명 경상남도 진주시 에나로77번길 5-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 식당 · 일반음식점(카페) · 미용실 · 식당 · 주차장 |
| 소유자 | 주식회사엔젤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,915,000,000원 / 1,915,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 830,438,043원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 목록 5·6 지분매각 · 목록 5·6은 목록 1~4에 화체된 공용부분(주차장) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.12.27 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 720,000,000원이고, 2022.05.03 변경등기에서 채권최고액 936,000,000원으로 기재됩니다. 이후 2024.10.15 같은 조합의 24,000,000원 근저당권, 2026.02.24 진주시 압류, 2026.02.27 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준권리 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 1층 101호 | 2022.12.12 | 10,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김덕연 | 1층 103호 | 2023.04.24 | 30,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강태훈 | 1층 104호 · 주거 | 2026.01.29 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.04.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진창균 | 1층 105호 | 2025.06.09 | 10,000,000원 | 880,000원 | 2026.05.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 임차인의 전입일은 모두 2019.12.27 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 부분이 있으므로 배당 자체는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차 구조를 먼저 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,915,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 확인할 수 있는 기준은 없어, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,915,000,000원 | 744,000,000원 | 0원 | 1,149,450,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,532,000,000원 | 744,000,000원 | 0원 | 770,280,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,225,600,000원 | 744,000,000원 | 0원 | 466,944,000원 | 0원 |
회차가 내려가도 제시된 3개 시나리오에서는 담보권 채권 합계 744,000,000원이 모두 배당되고, 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 830,438,043원이고, 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 744,000,000원으로 표시되어 청구액 전액이 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,915,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,550,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,149,450,000원 |
예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 실제 잔여액과 배당 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주종합경기장 남측 인근이며, 주위는 단독주택·도로변 근린생활시설·주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 101호 식당, 103호 일반음식점(카페), 104호 미용실, 105호 식당, 201호·301호는 주차장으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물이며, 1층 101호·103호·104호·105호와 2층 201호·3층 301호가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남서측으로 각각 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지면적은 900.1㎡, 공시지가는 496,800원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 5·6은 지분매각이며 목록 1~4에 화체된 공용부분(주차장)으로 평가되어 함께 매각됩니다. 각 목록과 지분 범위를 원본으로 대조하세요.
- 호별 표시 확인. 호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물현황도로 조사됐다고 명시되어 있으므로 실제 위치와 경계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 104호 점유상태 확인. 감정평가상 미용실, 임차인 기재상 주거로 서로 다르므로 현황 확인이 필요합니다.
- 근저당 채권액 확인. 등기 변경 후 채권최고액 936,000,000원과 예상배당표의 720,000,000원 기준이 서로 다르므로 채권계산서와 등기를 대조하세요.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 4명이 기재되어 있으므로 점유이전·인도명령·퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당에서 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 신건 감정가가 시장가격 대비 유리한지 단정할 수 없습니다. 실제 임대수익과 주변 근린시설 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원입니다. 임차인 4명 모두 2019.12.27 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 압류와 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 입찰 판단에서는 근린시설 일괄매각, 주차장 공용부분 지분, 호별 표시 확인, 104호 이용상태 차이, 근저당 변경액과 예상배당 기준의 차이를 반드시 짚어야 합니다.
또한 현재 최저가는 감정가와 같은 1,915,000,000원의 신건이지만, 이를 최근 실거래와 직접 비교할 기준이 확인되지 않아 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현황·일괄매각 범위 확인은 필수”입니다.
