창원지방법원 2026타경10128. 경상남도 진주시 지수면 압사리 439-1 소재의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지·공업용이며 면적은 4,539㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사닛시이고, 2025.11.06 소유권을 취득한 같은 날 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 1,258,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당권, 김병진의 강제경매개시결정, 진주세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 다만 이 사건의 난도는 임차권보다 목적물 현황과 일괄매각 범위에 있습니다. 제시외 연돌·관정과 수변전설비가 매각에 포함되고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 따른 기계기구도 포함되므로 실제 존재·상태·정상작동 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 지수면 압사리 439-1 · 경상남도 진주시 지수면 용봉로 164-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 일괄매각 |
| 토지 | 4,539㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사닛시 (2025.11.06 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 3,579,249,000원 / 3,579,249,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병진 / 1,035,729,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공시지가 | 66,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2025.11.06 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 1,258,400,000원 근저당권입니다. 2025.12.05 추가 설정된 부산은행 근저당권 1,529,000,000원과 2026.03.05 김병진의 강제경매개시결정, 2026.08.27 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가를 ‘시세 할인’으로 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 3,579,249,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 전체 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 공장용지·건물·기계기구를 일괄로 취득하는 형태라 일반 주거용 부동산처럼 단순 면적당 거래가만으로 환금성을 평가하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,579,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,192,490원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,258,400,000원 | 1,258,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,529,000,000원 | 1,529,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김병진 | 1,035,729,502원 | 753,656,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 3,823,129,502원 가운데 3,541,056,510원이 배당되고 282,072,992원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 김병진의 청구액 1,035,729,502원 중 예상배당액은 753,656,510원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 현황·환금성 메모 (매각물건명세·토지 특성 기준)
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 4,539㎡입니다. 계획관리지역에 속하고 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 일괄매각. 제시외 구축물인 연돌·관정과 제시외 기계기구인 수변전설비가 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2025-28302, 제2025-28303의 중복 목록이 매각에 포함되며 정상작동 여부는 입찰 시 확인이 필요합니다.
- 현황 차이. 목록 2-1은 공부상 스레트지붕이지만 현황은 판넬지붕이고, 목록 2의 2-2·2-3·2-4 및 목록 4 건물은 현황 멸실됐습니다.
- 토지 사용. 목록 1·3 토지 동측 일부는 인접한 파크골프장 일부로 사용 중이므로 실제 경계와 사용 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 매각 제외. 일부 지상에 소재하는 이동식 간이화장실은 이설·철거가 용이한 것으로 보아 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계 정상작동 확인. 수변전설비와 공장 및 광업재단 저당법 목록상 기계기구의 존재·상태·가동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 멸실·지붕 현황 확인. 현황 멸실된 건물 부분과 공부상 스레트지붕·현황 판넬지붕 차이가 사용·정비·향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 파크골프장 사용 부분 확인. 토지 동측 일부의 실제 경계, 현재 사용 범위와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 연돌·관정·수변전설비 및 제2025-28302·제2025-28303 목록의 대상물이 실제 매각 목적물과 일치하는지 확인하세요.
- 절차기록 점검. 2026.06.25 채권자 김OO에 대한 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 해당 결정의 대상과 사건 진행에 미치는 효력을 사건기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 3,579,249,000원에 동일 유형 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정평가의 목적물 구성과 현황 반영 정도를 중심으로 응찰가를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정서·현황조사 및 기계기구 목록 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 공장경매”
등기 권리만 보면 방향은 선명합니다. 2025.11.06 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 부산은행의 추가 근저당, 김병진의 강제경매개시결정, 진주세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 현황입니다. 일부 건물 멸실, 지붕의 공부·현황 불일치, 토지 일부의 파크골프장 사용, 기계기구 정상작동 확인 필요가 한꺼번에 존재합니다. 게다가 실거래 비교 근거 없이 감정가와 같은 3,579,249,000원에서 시작하는 신건이므로 가격 측면에서도 ‘싸다’는 결론을 먼저 낼 수 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 목적물 실사는 까다로운 유형. 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 실제 매각 범위와 현재 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
