창원지방법원 2026타경10153. 사천시 선구동, 삼천포중앙시장 남문② 입구에 인접한 부동산으로 감정상 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지와 건물이 함께 일괄매각되고 제시외 건물 감정서상 ‘ㄱ, ㄴ’도 매각에 포함됩니다. 권리구조만 보면 1995년 3월 31일 국민은행 근저당 26,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기 순위보다 현황과 공부의 불일치에서 올라갑니다. 목록2 건물은 공부상 1층과 2층이 각각 52.14㎡이지만 실측은 각각 65.9㎡로 평가됐고, 일반건축물대장에는 위반건축물 표시와 1층 불법증축이 기재돼 있습니다. 또한 건물의 공부상 소재지는 선구동 18-91, 18-226이지만 현황은 18-91, 18-92, 416 및 인접토지 선구동 417 도로에 걸쳐 소재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 선구동 18-91 · 도로명주소 경상남도 사천시 건어시장길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 점포, 2층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 외벽 페인팅·타일 마감 · 내벽 페인팅·벽지·타일 마감 · 샷시창호 |
| 설비 | 1층 저온창고설비 · 2층 난방설비 · 화물리프트 |
| 소유자 | 이영희 · 2025.08.04 상속, 2026.02.25 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 219,043,200원 / 219,043,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 71,273,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’ 포함 · 목록4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 1995.03.31 국민은행 근저당권 26,000,000원입니다. 1996년 농업협동조합중앙회 근저당 130,000,000원, 2001년 신예순 근저당 50,000,000원, 2025년 경남신용보증재단 가압류 77,453,507원, 2026년 중소기업중앙회 가압류 19,000,000원과 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 삼천포농업협동조합·삼천포수산업협동조합의 가압류 3건은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 인수액이 없다는 사실과 물건의 물리적·공법상 하자가 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인보다 현황 검증이 먼저
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 219,043,200원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 175,234,560원, 2회 유찰 시에는 140,187,648원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 219,043,200원 | 87,276,912원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 175,234,560원 | 130,472,231원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 140,187,648원 | 165,028,486원 |
동일·유사 부동산의 실거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 219,043,200원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 일반적인 독립 건물과 달리 위반건축물, 실측 차이, 여러 필지에 걸친 현황, 지분매각이 결합돼 있어 단순히 유찰률만 적용해 “싸졌다”고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,043,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,605원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 신예순 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 경남신용보증재단 가압류 | 77,453,507원 | 9,176,595원 |
| 5. 중소기업중앙회 가압류 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 302,453,507원 중 예상 배당액은 215,176,595원이며, 미배당은 87,276,912원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 및 매각조건 기준)
- 입지. 삼천포중앙시장 남문② 입구에 인접하며, 주변은 시장과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용. 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용 중이며 1층 저온창고설비, 2층 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 평지·정방형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 728,500원/㎡입니다.
- 도로 저촉. 목록3 토지 일부는 소로2류와 중로2류에 각각 저촉되고, 저촉부분 중 일부는 현황 도로로 평가에 반영됐습니다.
- 면적 차이. 목록2 건물은 공부상 1층·2층 각각 52.14㎡이나 실측은 각각 65.9㎡로 실측기준 평가됐습니다.
- 위반건축물. 목록2 일반건축물대장에 위반건축물 표시와 1층 불법증축이 기재돼 있습니다.
- 건물 걸침. 목록2 건물은 공부상 선구동 18-91, 18-226이나 현황상 18-91, 18-92, 416 및 인접토지 417 도로에 걸쳐 소재합니다.
- 외형상 연결. 건물 외관과 옥상 부분은 인접토지 선구동 18-195 지상 건물 및 목록4 북서측 부분 지상건물과 외형상 연속적으로 연결돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’이 포함되고, 목록4는 지분매각입니다. 저온창고설비와 화물리프트는 목록2 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물대장 원본 확인. 위반건축물 표시와 1층 불법증축의 정확한 범위, 시정명령·이행강제금 관련 사항을 확인하세요.
- 경계·측량 확인. 건물이 선구동 18-91, 18-92, 416 및 인접 417 도로에 걸친 현황을 현장과 지적도·측량으로 대조해야 합니다.
- 인접 건물 연결부 확인. 선구동 18-195 지상 건물 및 목록4 북서측 건물과 외형상 연결된 부분의 구조와 독립 사용 가능성을 확인하세요.
- 지분매각 범위 확인. 목록4가 지분매각이므로 취득 지분과 이용·처분 범위를 매각목록 및 등기 원본에서 정확히 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정상 임대관계가 미상인 만큼 1층 점포와 2층 주택의 실제 점유자, 전입·사업자등록 및 임대차관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 감정가 219,043,200원 또는 유찰 후 가격만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 주변 상가·주택·토지의 실제 거래와 현황 하자를 반영한 가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장 및 지적도 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 등기상 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확한 사건입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 권리 순위가 아니라 건물과 토지의 상태입니다. 공부면적과 실측면적이 다르고, 1층 불법증축이 기재돼 있으며, 건물이 여러 필지와 인접 도로에 걸쳐 있고, 인접 건물과 외형상 연결돼 있습니다. 여기에 목록4 지분매각과 임대관계 미상까지 겹칩니다.
따라서 신건 최저가 219,043,200원이 감정가와 같다는 점이나, 향후 175,234,560원·140,187,648원으로 내려갈 수 있다는 사실만으로 접근해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형이지만, 물건의 독립성·적법성·실사용 범위가 확인돼야 비로소 가격을 평가할 수 있는 사건입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”보다 “무엇을 실제로 취득하는가”를 먼저 확정하는 데 있습니다.
