창원지방법원 2026타경10198. 진주시 하대동 현대아파트 104동 14층 1410호, 전용 59.89㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트조 지상 25층 건물의 14층에 위치하며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 소유자는 박현철로, 1993.07.20 매매를 원인으로 1996.08.09 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 144,000,000원인 신건입니다.
권리분석의 핵심은 2025.03.26 갑구 3번 주식회사대신저축은행 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 정리되어 있고, 이후 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10198 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 101 현대아파트 104동 14층 1410호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 하대로 142 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.89㎡ · 지상 25층 중 14층 |
| 소유자 | 박현철 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 인더스코대부 / 16,713,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 2025.03.13 신한카드 가압류 7,571,145원은 2025.07.16 해제로 말소되었고, 말소기준은 2025.03.26 대신저축은행 가압류 37,890,767원입니다. 이후 2025.08.01 농협은행 가압류 7,738,708원과 2026.03.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 같은 14층 거래와 동일
현대아파트는 1,108세대, 1996.06.28 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.89㎡로 일치하며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 150,166,666원입니다. 현재 최저매각가 144,000,000원은 이 최근 평균의 95.9%입니다. 최신 거래는 2026.07의 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.89㎡ | 25 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 23 | 141,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 18 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 25 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 14 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 15 | 152,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 1 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 150,166,666원 |
최근 실거래 범위는 122,000,000원~185,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 물건과 같은 14층의 2026.04 거래가가 정확히 144,000,000원입니다. 따라서 평균 대비 95.9%라는 수치만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 37,890,767원 | 37,890,767원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,738,708원 | 7,738,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,554,525원 |
채권자 총 청구액 45,629,475원, 예상배당액 45,629,475원, 미배당액 0원, 소유자 잔여 95,554,525원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주중앙중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·학교·관공서·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측·남측·서측에 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구·특화경관지구, 교육환경 보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,024,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 1,108세대 단지이며 동일 전용면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 122,000,000원부터 185,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 150,166,666원의 95.9%이지만, 동일 전용면적 14층 실거래 144,000,000원이 존재합니다.
- 유찰 시나리오. 현재는 신건 144,000,000원이며, 1회 유찰 시 115,200,000원, 2회 유찰 시 92,160,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2025.03.26 대신저축은행 가압류와 후속 가압류·경매개시결정의 등기 상태를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 배당 변동 요소. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 이후 자료를 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 신중하게”
이 물건의 장점은 명확합니다. 확인된 임차인이 없고, 현재 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저매각가인 144,000,000원과 같습니다. 최근 12개월 평균 150,166,666원의 95.9%여서 평균 가격 아래에서 시작한다는 점도 긍정적입니다.
다만 가격 메리트를 과장할 이유는 없습니다. 동일 전용면적의 2026.04 14층 실거래가가 144,000,000원으로 현재 최저가와 정확히 같습니다. 최근 거래 범위도 122,000,000원~185,000,000원으로 넓습니다. 결국 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 단계의 가격 안전마진은 제한적인 물건입니다. 권리는 합격권, 가격은 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
