창원지방법원 2026타경10205. 진주시 대곡면 단목리 922-2 일원의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건으로, 감정평가상 기호(3) 건물은 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 264,059,600원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 핵심은 2016년 진주축산업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당이며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 2025년 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 선명하지만, 현장 쪽은 단순하지 않습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으며, 기호(5) 토지에는 인접지 953-2번지 건물 일부가 소재하고 경계휀스가 토지 일부를 포함해 설치돼 있습니다. 기호(7)에는 타인소유 건물 및 부속창고도 소재합니다. 따라서 배당표상 인수 0원과 별개로, 점유·경계·토지사용관계는 입찰 전에 반드시 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 단목리 922-2 · 경상남도 진주시 대곡면 단목길7번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(3) 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 2층 · 경사슬라브지붕, 현황 경사슬라브 위 기와지붕 |
| 소유자 | 하영오 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,059,600원 / 264,059,600원 (신건) |
| 청구금액 | 305,400,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 정보 | 393.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 87,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
2004.02.04. 농업협동조합중앙회 근저당권은 2016.07.28. 해지를 원인으로 2016.07.29. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2016.07.26. 진주축산업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 2025.04.21. 진양하씨단목청우제의 256,621,000원 가압류와 2026.04.03. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 그대로 시작
현재 회차는 감정가의 100%인 264,059,600원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 매각가는 211,247,680원, 2회 유찰 시에는 168,998,144원으로 내려가는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이라 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다.
다만 이 사건에 대해서는 실거래 비교를 근거로 현재 가격이 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 토지 경계와 타인 건물 문제까지 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 264,059,600원 | 259,562,766원 | 57,058,234원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,247,680원 | 207,490,212원 | 109,130,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,998,144원 | 165,832,170원 | 150,788,830원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 264,059,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,496,834원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 진주축산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 진양하씨단목청우제 | 256,621,000원 | 199,562,766원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 진양하씨단목청우제종중 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 합계 316,621,000원 중 259,562,766원이 배당되고, 57,058,234원이 미배당으로 남습니다. 갑구 3번 강제경매개시결정 관련 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현장·경계 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 중 감정서상 ‘ㅇ~ㅋ’이 매각에 포함됩니다.
- 목록2. 지상의 석축·조경석·조경연못·잔디는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 목록3. 건물은 공부상 ‘경사슬라브지붕’이나 현황은 ‘경사슬라브 위 기와지붕’이며 현황 기준으로 평가됐습니다.
- 기호(4). 지상에 이동 가능한 비닐하우스가 소재합니다.
- 기호(5). 인접지 953-2번지 건물 일부가 소재하고, 인접지 경계휀스가 해당 토지 일부를 포함해 설치돼 있습니다.
- 기호(7). 타인소유 건물 및 부속창고가 소재합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 대곡면 단목리 ‘단목마을’ 내 및 남측 인근으로, 농가주택·농경지·임야 등이 소재하는 농촌 취락지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(3)는 주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 2층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입·임대차 여부와 명도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 기호(5) 경계 확인. 인접지 건물 일부와 경계휀스가 토지에 걸쳐 있는 현황을 지적도·측량과 대조하세요.
- 기호(7) 타인건물 확인. 타인소유 건물과 부속창고의 소유자·점유관계 및 토지 사용 근거를 확인하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 감정서상 ‘ㅇ~ㅋ’의 위치와 실제 현황을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 57,058,234원은 현재 회차 배당 부족액이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 현재 264,059,600원, 1회 유찰 211,247,680원, 2회 유찰 168,998,144원 시나리오를 현장 리스크와 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장이 더 중요하다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.26. 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난점은 다른 곳에 있습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 기호(5)에는 인접지 건물 일부와 경계휀스가 걸쳐 있으며, 기호(7)에는 타인소유 건물과 부속창고가 존재합니다. 여기에 여러 토지와 건물이 일괄매각되는 구조까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 말소 여부보다 현장 경계·점유·타인건물 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰의 핵심입니다. 현재 가격이 감정가와 같은 신건인 만큼, 현장 확인 없이 가격만 보고 접근할 근거도 충분하지 않습니다.
