창원지방법원 2026타경10210. 사천시 이금동 488-2, 배고개길 59-13에 있는 물건으로, 분류는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 이용상태는 1·2층 단독주택 등입니다. 등기상 소유자는 배미주이고, 말소기준은 2021.02.10 동진주새마을금고 근저당권 480,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.31 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 2026.04.01 같은 회사가 임의경매를 개시했습니다.
등기권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤의 롯데카드 가압류 5,316,452원, 사천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.03.18 설정됐던 롯데카드 가압류 7,482,030원은 2025.03.20 이미 말소됐습니다. 핵심은 권리 인수보다 일괄매각되는 현물의 범위와 일부 토지 지분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10210 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 이금동 488-2 · 경상남도 사천시 배고개길 59-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1, 2층 단독주택 등 |
| 소유자 | 배미주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 508,055,300원 / 508,055,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 새마을금고자산관리회사 / 390,784,254원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 대 648.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 151,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.02.10 동진주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 롯데카드 가압류와 사천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2025.12.31 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으나, 말소기준일은 최초 설정일인 2021.02.10입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종근 | 2025.12.10 | 25,000,000원 | 500,000원 | 2026.06.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 이종근 1명입니다. 전입신고일 2025.12.10은 말소기준권리 2021.02.10보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 25,000,000원, 월세는 500,000원이고, 2026.06.08 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,055,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,480,553원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동진주새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,316,452원 | 5,316,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,258,295원 |
현재 최저가 508,055,300원 가정에서는 표시된 채권 485,316,452원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 15,258,295원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 508,055,300원 | 485,316,452원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 406,444,240원 | 399,979,798원 | 85,336,654원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 325,155,392원 | 319,803,217원 | 165,513,235원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 508,055,300원에서 406,444,240원, 325,155,392원으로 내려가지만, 실거래 비교 없이 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 확인 가능한 것은 권리구조상 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원이라는 점과, 매각가가 낮아질수록 기존 채권자의 미배당액이 커진다는 점입니다.
⑤ 매각범위 — 이 사건의 실무 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 ‘ㄱ’ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 일부 토지 지분매각. 목록 3, 4는 지분매각입니다. 단독 소유 부동산 전체를 취득하는 것과 같은 구조로 오해하면 안 됩니다.
- 데크. 감정서상 ‘ㄴ’ 데크는 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 풀장·조경. 감정서상 ‘ㄷ’ 풀장과 정원수·정원석은 각 토지에 포함하여 평가됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 이금동, 한국폴리텍대학 항공캠퍼스에서 북서측 직선거리 약 400미터 지점. 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 농촌지대이며 환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 자동차 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 대체로 보통입니다.
- 건물. 2021.01.12 사용승인을 받은 건물로, 외벽은 징크판넬·몰탈 위 페인팅 등이며 내부와 설비 상태는 보통인 편입니다.
- 설비. 급배수설비·난방설비·위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역에 속하며, 이금동 488-2 일부에는 건축법상 도로가 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 농촌지대의 단독주택·토지 성격에 일부 지분매각이 결합돼 있어, 표준화된 공동주택보다 매수층과 가격비교가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 목록 3·4의 정확한 지분율과 위치, 공유자 관계를 매각목록·등기부 원본으로 확인하세요.
- 제시외 시설 현황 확인. 제시외 건물 ‘ㄱ’, 데크 ‘ㄴ’, 풀장 ‘ㄷ’, 정원수·정원석이 실제 현장에서 어떤 상태인지 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이종근의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 도로·토지이용 확인. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 일부 도로 포함 사항이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지의 개별 시세를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 물건목록과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수는 단순, 현물 구조는 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.02.10 근저당권이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 그래서 권리 인수 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 일괄매각이고, 제시외 건물과 데크·풀장·조경이 포함되며, 목록 3·4는 지분매각입니다. 이용상태도 농촌지대의 단독주택 등으로, 표준화된 공동주택처럼 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 승부처는 ‘무엇을 정확히 취득하는지’와 ‘그 현물의 실제 시장가치가 얼마인지’입니다.
