광주지방법원 2025타경1795. 해남군 문내면 석교리 1221-1의 토지와 창고가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 창고용지 1,475㎡, 감정평가상 건물 이용상태는 창고이며 강파이프구조 강판지붕의 단층 건물입니다. 현재 소유자는 김순희이고, 등기상 핵심 권리는 2025.09.29. 설정된 참정원주식회사 근저당권 채권최고액 19,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤 2025.11.05. 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기·배당 계산상 인수액은 0원이지만, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 특히 이 사건은 시세자료가 없어 신건 47,925,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 가격 할인보다 현황 확인을 먼저 해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1795 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 문내면 석교리 1221-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 |
| 토지 | 창고용지 · 1,475㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 강파이프구조 강판지붕 단층 · 외·내벽 판넬마감 |
| 소유자 | 김순희 |
| 감정가 / 최저가 | 47,925,000원 / 47,925,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 18,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.29. 참정원주식회사 근저당권 · 채권최고액 19,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
등기부에는 과거 2014년 광주농업협동조합 근저당권과 2016년 임의경매, 2017년 압류가 있었지만, 2017.06.13. 임의경매 매각을 거쳐 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 김순희가 그 경매로 소유권을 취득했고, 현재 남은 담보권은 2025.09.29. 참정원주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 현 경매의 말소기준이며, 2025.11.05. 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸 예정입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격만 존재
감정가와 현재 최저매각가는 모두 47,925,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세 자료는 없어 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체를 가격 메리트로 보지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 47,925,000원 | 19,800,000원 | 0원 | 26,862,350원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 38,340,000원 | 19,800,000원 | 0원 | 17,449,880원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 30,672,000원 | 19,800,000원 | 0원 | 9,919,904원 |
1회 유찰 시 매각가는 38,340,000원, 2회 유찰 시 30,672,000원으로 내려가지만, 이 역시 시세와 비교할 자료가 없어 할인율만으로 투자 매력을 단정할 수 없습니다. 세 시나리오 모두 근저당 채권최고액 19,800,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,262,650원 |
| 1. 근저당 · 참정원주식회사 | 19,800,000원 | 19,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,862,350원 |
현재 최저가 47,925,000원 가정 시 집행비용 1,262,650원, 참정원주식회사 근저당권 19,800,000원이 배당되고 소유자 잔여는 26,862,350원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황 리스크 — 이 사건의 실제 핵심
본건은 일괄매각이며, 감정평가상 주위는 농경지와 농가주택 등이 있는 순수농촌지대입니다. 차량 접근은 가능하다고 평가됐고 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다. 토지는 계획관리지역이며 모든 가축 사육 제한 구역에 해당합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군 문내면 석교리 심동마을 내에 위치하며, 주위는 농경지·농가주택 등이 있는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 해당 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 창고용지 1,475㎡, 계획관리지역, 완경사·부정형, 소로한면입니다.
- 공시지가. 9,660원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역으로 모든 가축 사육이 제한됩니다.
- 건물. 강파이프구조 강판지붕 단층 창고이며 외·내벽은 판넬마감입니다.
- 환금성. 농촌지대의 창고·토지 물건으로, 실거래 자료가 없어 시장가격과 거래성을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접토지와 경계가 불명확하므로 현황측량 또는 경계 확인을 우선하세요.
- 진입 상태. 진입로 수풀과 실제 차량 통행 가능 상태를 현장에서 직접 확인하세요.
- 매각 제외 저온창고. 이동 가능한 저온창고가 매각 제외이므로 위치·규모·철거 또는 이전 가능성을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 47,925,000원의 적정성을 별도 현장·시장 조사로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 대상 범위와 제외 시설을 현황 및 원본 서류와 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 현장을 먼저 본다”
이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 현재 말소기준은 2025.09.29. 참정원주식회사 근저당권이고, 현 경매개시결정까지 매각으로 소멸해 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현장 조건은 단순하지 않습니다. 진입로가 수풀로 인해 출입이 곤란하고 경계가 불명확하며, 이동 가능한 저온창고는 매각 대상에서도 빠집니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 47,925,000원이 싼지 비싼지도 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 현황과 가격 검증은 필수. 이 물건은 할인율보다 측량·진입·매각범위를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
