광주지방법원 2025타경1825. 전라남도 진도군 조도면 여미리 319에 있는 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 70,316,200원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 함생수 명의 소유권보존 뒤 2025년 9월 30일 김정수의 45,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 이후 같은 김정수 명의 175,000,000원 근저당권과 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
다만 채권이 많이 남는다고 해서 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 최저가 70,316,200원을 가정하면 집행비용 1,665,692원을 제외한 뒤 을구 1번 근저당 45,000,000원이 전액 배당되고, 을구 2번 근저당에는 23,650,508원이 배당됩니다. 전체 채권액 265,000,000원 대비 미배당은 196,349,492원이지만, 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 조도면 여미리 319 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 함생수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,316,200원 / 70,316,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정수 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 228.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 3,320원/㎡ |
| 건물 | 목조 및 조적조 기와형칼라강판지붕 단층 · 위생설비·난방설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2025.09.30. 접수된 을구 1번 김정수 근저당권 45,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 175,000,000원과 2025.11.06. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 현재 확인된 등기·임차관계만 놓고 보면 매수인 인수 0원입니다.
② 가격·배당 구조 — 신건, 미배당은 커져도 인수는 0원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 70,316,200원입니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기보다, 현장 상태·접근성·토지 경계·건축물대장 확인 후 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 70,316,200원 | 196,349,492원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,252,960원 | 210,159,593원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 45,002,368원 | 221,207,675원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 배당재원이 줄어 채권자의 미배당액은 196,349,492원 → 210,159,593원 → 221,207,675원으로 증가합니다. 하지만 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 승계 부담을 혼동하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,316,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,692원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 김정수 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김정수 | 175,000,000원 | 23,650,508원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 김정수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 총 채권액은 265,000,000원, 총 배당액은 68,650,508원, 미배당은 196,349,492원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현장·서류 리스크 — 이 사건의 실제 승부처
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 단독주택으로 이용 중이며, 목조 및 조적조 기와형칼라강판지붕 단층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호이며 위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 전라남도 진도군 조도면 여미리 ‘덕구지마을’ 인근으로 마을·농경지·자연림이 소재하는 해안 농경지대 및 농어촌지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근은 가능하지만 도서지역에 소재해 제반 교통상황이 불편합니다.
- 토지. 228.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 3,320원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역이며 목록별로 가축사육제한구역·공원자연환경지구·공원마을지구·국립공원·공익용산지·영농여건불리농지 등이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 매각물건 관련 비고에는 목록8과 동일한 구조·지붕·면적이면서 소유자가 다른 건축물대장이 존재하는 것으로 기재돼 있어 별도 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계. 임차인은 확인되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 목록8 대장 대조. 동일 구조·지붕·면적에 다른 소유자가 기재된 건축물대장이 있으므로 건축물대장·등기·현황의 동일성을 확인해야 합니다.
- 목록7 경계. 인접 토지와의 경계는 별도 측량 확인이 필요한 사항입니다.
- 제시외 건물. 7-1·7-2·7-3이 매각에 포함되므로 현장에서 실물과 위치를 확인하세요.
- 도서지역 접근성. 인근까지 차량 접근은 가능하지만 도서지역 특성상 교통이 불편하다고 평가돼 있습니다. 현장 방문과 향후 이용·처분 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 자연환경보전지역·국립공원 등 토지이용 제한이 기재돼 있으므로 계획한 이용이 가능한지 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없는 만큼 신건 최저가 70,316,200원 자체를 ‘싸다’고 평가하지 말고 현황·대장·경계·접근성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 복잡”
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 구조가 깔끔합니다. 말소기준인 김정수 근저당 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당이 196,349,492원에 이르더라도 그것이 곧 낙찰자의 승계 부담을 뜻하지 않습니다.
반대로 실제 입찰 난도는 현장 쪽에서 올라갑니다. 도서지역 단독주택·토지이고, 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 목록8은 동일한 구조·지붕·면적의 다른 소유자 건축물대장이 존재하고, 목록7은 인접 토지 경계를 측량으로 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격의 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 합격, 현황·서류·경계는 확인 필수입니다.
