광주지방법원 2025타경1832. 진도읍 수유리 986-5의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 음식점(현황 미운영), 2층 주택이고, 토지는 지목 ‘전’, 이용상황은 주상용입니다. 토지면적은 935.0㎡이며 계획관리지역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 구조입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 현재 소유자는 2015.09.21. 공매로 소유권을 취득한 이상순이 2018.09.18. 개명하여 이화성이 된 형태이고, 그 직후인 2015.09.23. 진도농업협동조합 근저당 56,400,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 김경례 근저당 120,000,000원, 진도농업협동조합 가압류 18,140,446원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 점유관계는 별도입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김의연이 목록1 및 목록2의 2층을 점유하는 것으로 조사되어 있으나, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금과 대항력 확인 전에는 실제 인수위험을 ‘0원 확정’으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1832 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 진도읍 수유리 986-5 · 서부해안로 959-18 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 음식점(현황 미운영) · 2층 주택 |
| 토지 | 935.0㎡ · 지목 전 · 주상용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 위생설비·난방설비 |
| 소유자 | 이화성 (2018.09.18. 이상순에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 282,408,500원 / 282,408,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진도농업협동조합 / 56,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
과거 2000년 광주은행 근저당, 2005년 아현2동새마을금고 근저당, 2008년 백남직 근저당과 여러 압류·가압류·경매등기는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2015.09.23. 설정된 진도농업협동조합 근저당 56,400,000원입니다. 2016.10.06. 김경례 근저당 120,000,000원과 2024.12.23. 진도농업협동조합 가압류 18,140,446원, 2025.11.10. 현재 경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김의연 | 목록1 및 목록2. 2층 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김의연의 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2015.09.23.보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 판정할 수 없습니다. 보증금도 확인되지 않았기 때문에 배당 후 미회수 보증금이 생기는 구조인지도 현재 숫자로 계산할 수 없습니다. 따라서 산정표의 ‘매수인 인수 0원’은 확인된 등기·배당정보만을 기준으로 한 값이며, 이 점유자에 관한 실질 인수위험은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,408,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,753,719원 |
| 1. 근저당 · 진도농업협동조합 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 2. 근저당 · 김경례 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 진도농업협동조합 | 18,140,446원 | 18,140,446원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,114,335원 |
현재 최저가 282,408,500원 가정에서는 확인된 채권 194,540,446원이 전액 배당되고 소유자에게 83,114,335원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 2층 점유자의 보증금이 미상이라 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
회차별 계산은 가격이 내려갈수록 채권자 회수액이 줄어드는 구조를 보여줍니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 확인된 채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰해 180,741,440원에 매각된다고 가정하면 확인 채권 중 17,129,386원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 데이터상 산정된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 건물·토지 리스크 — 권리보다 현장 확인 비중이 크다
- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물 등 1-1~1-7이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 가설건축물과 목록2 내외부의 각종 기계기구 및 동산은 매각에서 제외됩니다.
- 목재데크. 목록2 서측 목재데크는 건물 부대시설로 보아 건물에 포함해 일괄평가됐습니다.
- 증축부분. 목록2 일부 증축부분은 일반건축물대장상 위반건축물의 원인으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 목록1은 지적도상 맹지이나 남측 인접필지에 개설된 세로(가)를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 경계. 인접 토지와의 경계가 불명확해 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전두2리마을 서측 인근, 단독주택과 농경지가 소재하는 해안 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 전, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 9,740원/㎡입니다.
- 건물 이용. 1층 음식점은 현황 미운영, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 중 100m 제한구역(소, 양, 사슴)에 해당합니다.
- 가격 비교. 동일·유사 용도의 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 시장 할인 여부를 수치로 판단할 근거가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 점유자 확인. 김의연의 전입일·보증금·확정일자·임대차계약 원본을 확인해 대항력과 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 일부 증축부분이 위반건축물 원인으로 기재된 만큼 정확한 위치·면적·시정 여부를 확인해야 합니다.
- 제외 물품 구분. 가설건축물, 기계기구 및 동산은 매각 제외이므로 현장에 있는 시설 중 무엇이 소유권 이전 대상인지 구분해야 합니다.
- 경계 측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 현황 경계와 공부상 경계를 대조해야 합니다.
- 진입로 권원. 지적도상 맹지이므로 남측 인접필지 도로의 실제 이용 가능성과 법적 통행관계를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 2015년 공매 취득 이력을 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 현장조사. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 감정가 282,408,500원이 적정한지 현지 중개사·유사 매물·토지 및 건물 가치로 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2015.09.23. 진도농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 김경례 근저당·진도농협 가압류·현재 경매개시는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 외부에 있습니다. 2층 점유자의 보증금과 전입일이 미상이고, 일부 증축부분의 위반건축물 관련 기재, 매각 제외 시설, 지적도상 맹지, 인접지 경계 불명확까지 동시에 확인해야 합니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 282,408,500원이 시장에서 싼지 비싼지 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘말소기준 확인 완료 = 입찰 가능’이 아니라, 점유관계·건축물·진입로·경계·현장 시세까지 확인해야 비로소 가격 판단이 가능한 유형입니다. 권리기준은 보이지만, 실사 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
