전주지방법원 2025타경1055. 전주시 완산구 효자동3가 1639-9의 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 소매점, 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 3가구, 4층 다가구주택 1가구로, 단일 세대 아파트가 아니라 상가와 여러 주거세대가 섞인 물건입니다. 토지는 262.5㎡, 지목은 대이며 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2012.08.23. 접수된 부안수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 386,100,000원이고 토지와 공동담보입니다. 이후 설정된 서경아 전세권, 김신양·최라영·김민호·한국토지주택공사의 임차권등기, 전주시 압류와 임의경매개시결정은 데이터상 모두 말소기준권리 이후로 매각 소멸 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1639-9 · 전북특별자치도 전주시 완산구 척동7길 18-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 소매점 · 2층 다가구주택(3가구) · 3층 다가구주택(3가구) · 4층 다가구주택(1가구) |
| 토지 | 262.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이기민 · 2024.11.28. 상속 · 2025.11.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 908,322,300원 / 908,322,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 347,996,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 수협 근저당
말소기준 근저당보다 앞선 존속 권리는 확인되지 않습니다. 2015년 공주희 전세권 60,000,000원은 2019.06.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 2020년 이후의 서경아 전세권과 2025~2026년 임차권등기들은 모두 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 확정 인수 0원과 ‘확인 필요’는 별개
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사는 실제 별도 보증금을 더하는 임차인이 아니라 김신양 보증금 70,000,000원의 승계·중복 신고입니다. 따라서 이를 보증금 합계에 다시 더하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외하면 실제 임차인·점유 신고는 9명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경아 | 2층 203호 | 2020.01.06 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여원기 | 3층 301호 | 2019.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미애 | 4층 401호 | 2012.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최충섭 | 미상 | 2012.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김신양 | 2층 · 임차권등기 | 2021.04.13 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 원 임차인 |
| 최라영 | 1층 101호 · 임차권등기 | 2021.02.15 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민호 | 3층 302호 · 임차권등기 | 2020.06.03 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 3층 301호 · 임차권등기 | 2019.07.03 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 김신양 승계 |
| 성년 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 2019.07.03 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 908,322,300원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 908,322,300원으로 0회 유찰 신건입니다. 확인된 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 908,322,300원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 908,322,300원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 726,657,840원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 581,326,272원 | 0원 | 0원 |
주어진 배당 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원입니다. 하지만 이는 성년의 미확인 임차관계를 별도로 해소했다는 뜻은 아닙니다. 가격 할인과 권리 확인은 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 908,322,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,483,223원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 386,100,000원 | 386,100,000원 |
| 2. 전세권 · 서경아 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 475,739,077원 |
제시된 예상배당 기준 채권총액 421,100,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 475,739,077원으로 계산되어 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주기전중학교 남서측 인근이며 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·소방·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 1층 소매점과 2~4층 다가구주택이 결합된 혼합 이용입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적 262.5㎡, 공시지가 679,000원/㎡, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지구단위계획구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성년 점유관계 재확인. 전입일·보증금이 미상이므로 주민등록·점유·계약관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 70,000,000원은 김신양 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 다가구 명도 범위 확인. 1층 소매점과 2~4층 여러 세대가 혼재해 실제 점유 호실과 인도 대상이 단순하지 않습니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건이지만 실거래 비교 근거가 없어 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 대상 및 현황을 현장과 공부에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2012.08.23. 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·임차권등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 정리하고 있어 확정 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 1층 소매점과 다수의 주거세대가 결합된 건물이고, 임차·점유 신고가 여러 건입니다. 특히 전입일과 보증금이 확인되지 않은 성년은 대항력 가능·미상이므로 보완 확인이 필요합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 908,322,300원의 가격 경쟁력을 별도로 검증해야 합니다. 결론적으로 확정 등기인수는 안전 쪽이지만, 점유·명도와 가격 검증은 아직 남아 있는 물건입니다.
