전주지방법원 2025타경31607. 전주시 덕진구 전미동2가 98-1 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 냉동창고·일반창고·소매점·사무실·교육실로 사용되고 있고, 토지는 총 4,785㎡입니다. 말소기준은 2022.05.17. 설정된 광주은행 근저당 1,548,000,000원입니다. 같은 날 추가 근저당 1,080,000,000원을 비롯해 이후 전북은행·광주은행의 근저당과 여러 가압류가 이어졌고, 2025.08.20. 채권자 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사가 임의경매를 개시했습니다.
권리 자체는 후순위 담보·가압류가 매각으로 소멸하는 전형적인 구조에 가깝지만, 이 사건은 권리보다 입찰조건과 비주거 자산의 처분성을 더 주의해야 합니다. 특히 목록5 토지는 공부상 지목이 ‘답’이고 현황은 목록1 토지와 함께 일단의 대지로 이용 중이며, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31607 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 전미동2가 98-1 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 강구레길 225 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 냉동창고·일반창고·소매점·사무실·교육실 |
| 토지 | 4,785㎡ · 생산녹지지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 장명철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,103,433,090원 / 3,103,433,090원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사 / 2,448,286,091원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2022.05.17. 광주은행 근저당입니다. 이후 설정된 광주은행·전북은행 근저당, 2025년 경매개시결정과 전북은행·신용보증기금·서울보증보험·전북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 2024년 보전처분과 회생절차개시 등기는 2025년 회생절차폐지 후 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)샘물주류, 장명철 | 목록3.(360㎡) | 사무실 | 2022.05.13 | 2,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 가능 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 보증금 2,000원은 낙찰가보다 훨씬 작으므로 대항력 인수형에서 총취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 3,103,433,090원 + 2,000원 = 3,103,435,090원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,103,433,090원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,434,331원 |
| 인수 · 임차인 (유)샘물주류, 장명철 | 2,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 1,548,000,000원 | 1,548,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사전북은행 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 96,998,759원 |
| 5. 근저당 · 주식회사광주은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 58,689,502원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 13,830,971원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 171,741,390원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 전북신용보증재단 | 109,941,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 4,167,203,484원 중 3,069,998,759원이 배당되고, 1,097,204,725원의 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 물건 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호2는 냉동창고와 소매점, 기호3은 일반창고와 소매점, 기호4는 사무실 및 교육실 용도입니다.
- 건물구조. 기호2·3은 일반철골구조 단층, 기호4는 일반철골구조 데크슬라브지붕 지상 3층 건물입니다.
- 설비. 기호4 건물에는 위생설비·승강기·소화설비·중앙집중식 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 전주미산초등학교 북서측 근거리에 위치하고, 남동측 인근에 농촌취락지대와 일부 사무실·창고·체육시설이 있으며 주변은 대체로 경지정리된 농경지대입니다.
- 교통. 동측 인근에 전미로가 지나고 북측 인근 강구레길에는 전주시 마을버스가 운행되며, 도로 연계와 주변 취락과의 거리를 감안한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역·규제. 생산녹지지역이며 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적은 4,785㎡, 공시지가는 132,700원/㎡이고, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 공부 차이. 목록5 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 목록1 토지와 같이 일단의 대로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 건물은 매각에 포함되고, 목록1 지상의 이동이 용이한 천막 4식은 제외됩니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,103,433,090원 | 2,000원 | 1,097,204,725원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,482,746,472원 | 2,000원 | 1,711,684,477원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,986,197,177원 | 2,000원 | 2,203,268,279원 |
유찰돼도 대항력 임차인 보증금 인수액은 2,000원으로 동일합니다. 다만 실거래 자료가 없어 3,103,433,090원 또는 유찰가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 창고·소매점·사무실·교육실이 결합된 비주거 복합자산은 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어려워, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록5에 대해 반드시 사전 발급 가능 여부를 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 대항력 임차인. (유)샘물주류, 장명철의 점유현황과 전입의 효력, 보증금 2,000원의 실제 계약관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 기계기구·제시외 건물은 포함, 이동 가능한 천막 4식은 제외되므로 현장 물건과 목록을 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록5는 공부상 답이지만 현황 대지 이용입니다. 이용 적법성과 향후 사용 제약을 확인해야 합니다.
- 생산녹지지역. 용도지역과 가축사육제한구역·자연재해위험개선지구가 실제 활용성과 처분성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 비주거 환금성. 냉동창고·일반창고·소매점·사무실·교육실 복합용도라 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 채권 미배당. 신건에서도 1,097,204,725원의 미배당이 발생하는 구조로, 후순위 채권자와 이해관계가 복잡합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·기계기구목록·농지취득자격증명 관련 회신을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 절차·용도 리스크가 큰 물건”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당과 가압류가 소멸하므로 등기부만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 하지만 현황조사상 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 1명이 있고 보증금 2,000원이 인수될 가능성이 있으며, 무엇보다 목록5의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 입찰절차 리스크가 분명합니다. 또한 생산녹지지역의 토지와 냉동창고·일반창고·소매점·사무실·교육실을 함께 매수하는 비주거 복합물건이라 가격비교와 환금성이 단순하지 않습니다. 실거래 근거가 없는 상태에서 신건 최저가 3,103,433,090원을 ‘싸다’고 볼 수는 없습니다. 등기 권리는 대체로 소멸, 입찰은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 농지취득자격증명과 실제 점유관계, 그리고 비주거 복합자산의 활용·처분 가능성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
