광주지방법원 2025타경50680. 완도군 금일읍 충동리 1468-1, 감정 이용상태가 주택(숙소)인 건물과 토지가 함께 얽힌 강제경매 물건입니다. 토지는 294.0㎡, 지목은 잡종지이며 계획관리지역입니다. 등기상 현재 소유자는 이현인입니다. 2023년 권동현 앞으로 소유권이 이전됐지만, 농업협동조합중앙회가 사해행위취소 절차를 진행했고 2025.09.24 확정판결을 원인으로 2025.10.21 그 소유권이전등기가 말소됐습니다.
그 직후인 2025.10.23 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관)가 청구금액 429,105,602원으로 강제경매를 개시했습니다. 근저당권은 확인되지 않고, 이 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 이후 2025.11.10 붙은 90,919,629원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 후순위 채권이 아니라, 말소기준보다 훨씬 앞선 점유자와 매각 제외 건물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 금일읍 충동리 1468-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택(숙소)로 이용중 |
| 토지 | 294.0㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 벽돌조 기와지붕(현황 강판스레트지붕) 단층 · 새시창호 · 기본 위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 이현인 |
| 감정가 / 최저가 | 20,548,200원 / 20,548,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 429,105,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선행 점유가 핵심
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2023.11.16 권동현 명의 소유권이전은 사해행위취소 판결로 2025.10.21 말소됐고, 2025.05.28 농업협동조합중앙회의 가처분도 목적달성으로 말소됐습니다. 말소기준은 2025.10.23 강제경매개시결정, 이후의 2025.11.10 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
조사된 실제 점유자는 박용기 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 확인되며, 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용기 | 미상 | 2016.02.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 실질취득 — 최저가 20,548,200원으로 끝나지 않을 수 있다
이 물건은 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 20,548,200원입니다. 하지만 낙찰자가 실제 부담할 금액은 이 숫자 하나로 확정되지 않습니다. 선행 전입 점유자의 보증금이 미상인 만큼, 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 인수보증금이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,548,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 769,868원 |
| 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 429,105,602원 | 19,778,332원 |
| 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,919,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권총액 520,025,231원 중 19,778,332원이 배당되고, 500,246,899원이 미배당됩니다. 이 채권자 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 점유자 박용기의 보증금이 미상인 만큼, 위 계산의 ‘매수인 인수 0원’을 임차보증금까지 포함한 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 20,548,200원 | 19,778,332원 | 500,246,899원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 16,438,560원 | 15,742,666원 | 504,282,565원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 13,150,848원 | 12,514,133원 | 507,511,098원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충도마을회관 남서측 인근이며, 주위는 자연부락·농경지·선착장 등이 혼재하는 해안농어촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 294.0㎡ 잡종지, 계획관리지역, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 4,370원/㎡입니다.
- 이용. 건물은 주택(숙소)로 이용중이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역으로 모든 축종이 제한됩니다.
- 경계. 인접지와의 지적 경계가 불분명해 정확한 경계 확인이 필요할 경우 측량이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박용기 임대차 실체 확인. 실제 임대차계약 존재 여부, 점유 지속 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 대항력이 인정되는 임차보증금이 확인되면 최저가 20,548,200원에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서 ㄱ,ㄴ 건물은 매각에서 제외됩니다. 소유자와 건축·점유관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 제시외 건물에 법정지상권이 성립하는지 토지·건물의 소유관계와 변동시점을 대조해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 충동리 1468-3과 경계가 불분명하므로 현황과 지적도만으로 단정하지 말고 필요시 측량을 통해 확인해야 합니다.
- 최저가 해석 주의. 현재 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격입니다. 낮은 절대금액만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 2026.08.20 감정평가에 대한 의견서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “20,548,200원 낙찰 = 20,548,200원 취득”이 아니다
이 물건의 등기상 후순위 권리는 어렵지 않습니다. 2025.10.23 강제경매개시결정이 말소기준이고, 이후의 가압류는 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 2016.02.17 전입한 박용기의 보증금과 확정일자가 미상이어서 대항력과 인수보증금을 확정할 수 없고, 매각에서 제외되는 제시외 건물에는 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 인접지와의 경계도 불분명합니다.
따라서 현재 최저가 20,548,200원을 곧바로 실질취득비용으로 보고 응찰하기보다는, 임차보증금과 제시외 건물의 권리관계가 확인된 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 후순위 등기는 단순하지만, 점유·법정지상권·경계는 미확정. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 그 세 가지를 입찰 전에 얼마나 확실히 해소하느냐입니다.
