전주지방법원 2025타경31643. 전주시 덕진구 송천동1가 서호2차아파트 203동 6층 606호입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 59.88㎡이고, 감정평가상 이용상태는 아파트(1세대), 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 중 6층입니다. 현 소유자는 최은자로 2008.07.02. 거래가액 66,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 26,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 교보생명보험주식회사 근저당권이 추가로 설정되고 2024년부터 카드사·보증재단·은행의 가압류가 연이어 들어왔습니다. 2025.09.01.에는 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 다만 이들 권리는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31643 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 329 서호2차아파트 203동 6층 606호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 59.88㎡ · 철근콘크리트조 · 20층 중 6층 |
| 소유자 | 최은자 · 2008.07.02. 소유권이전 · 거래가액 66,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 18,407,128원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급 | 2026.09.07 · 전주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2008.07.02. 을구 4번 교보생명보험주식회사 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 4건과 갑구의 가압류 5건, 2025.09.01. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2007.10.23. 전북은행 근저당권 31,200,000원은 등기부상 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.1%
서호2차 동일 면적 59.88㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 123,375,000원, 최근 12개월 평균은 124,125,000원, 최신 거래는 2026.08. 120,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 0.9%로 소폭 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 132,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 15 | 132,500,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 17 | 122,000,000원 |
| 2025.06 | 59.88㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 59.88㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 59.88㎡ | 12 | 129,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 18 | 119,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 20 | 128,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 20 | 128,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.88㎡ | 4건 | 124,125,000원 |
현재 최저매각가 88,200,000원은 최근 12개월 평균 124,125,000원의 71.1%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 낮고, 전체 12건 최저 거래 108,000,000원보다 낮습니다. 감정가 126,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 구간이지만, 한 차례 유찰되면서 현재 회차에는 실거래 대비 가격 여유가 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 을구 4번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 2,100,000원 | 2,100,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 11,880,000원 | 11,880,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,388,344원 | 5,932,400원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 35,723,772원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경남신용보증재단 | 24,944,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 36,868,313원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,442,680원 | 0원 |
| 갑구 9번 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 224,647,109원 중 예상 배당액은 86,212,400원, 미배당액은 138,434,709원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송천초등학교 남서측 인근. 중·소규모 아파트단지와 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 동측 약 15m, 북측·남측 약 5~6m 도로에 접하고 동·서·남측 도로를 통해 단지로 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고, 공시지가는 795,900원/㎡입니다.
- 단지. 서호2차는 394세대, 1995.11.09. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 108,000,000원~132,500,000원 범위로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저가 88,200,000원은 최근 12개월 평균 124,125,000원의 71.1%입니다. 권리 인수 0원이므로 현재 회차는 시세 대비 가격 차이가 명확합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 61,739,999원, 3회 유찰 시 43,217,999원으로 계산되어 있습니다. 다만 추가 유찰 여부는 확정이 아닙니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·명도 가능성을 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2026년 3월 집행정지통지서 발송 기록이 있으므로 2026.09.21. 매각기일이 그대로 진행되는지 법원 사건 상태 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 138,434,709원은 크지만, 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 규모와 매수인 승계 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하고, 현재 회차는 가격도 내려왔다”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2008.07.02. 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 126,000,000원에서 한 차례 유찰돼 88,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 124,125,000원의 71.1%입니다.
다만 확인해야 할 부분은 분명합니다. 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유·명도 상황을 단정할 수 없고, 2026년 3월 집행정지통지서 발송 이력도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리와 가격은 긍정적이지만, 입찰 직전 절차 진행상태와 점유관계를 확인해야 하는 물건으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
