전주지방법원 2025타경32046. 김제시 봉남면 화봉리의 토지와 축사(우사)를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 474,866,400원으로 아직 유찰 없는 신건이며, 감정평가상 건물은 철재파이프구조·강파이프구조 철판·썬나이트지붕 단층 축사로 이용되고 있습니다. 토지 일부는 생산관리지역이며, 목록 2의 공부상 지목은 전이나 현황은 목장용지입니다.
등기상 핵심은 2021.08.27. 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당입니다. 이후 2025년 다수의 가압류와 강제·임의경매개시결정이 붙었고, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 다만 영진영농조합법인, 양효석 및 설대수의 전입일은 각각 2017.12.14.와 2014.10.16.으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 대항력과 실제 승계액을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32046 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 봉남면 화봉리 156-25 · 전북특별자치도 김제시 봉남면 봉남로 67-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사(우사) |
| 소유자 | 박형진 |
| 감정가 / 최저가 | 474,866,400원 / 474,866,400원 (신건) |
| 청구금액 | 362,459,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준 | 2021.08.27. 을구 19번 근저당권 · 전주김제완주축산업협동조합 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 토지 | 생산관리지역 · 목장용지 · 토지면적 1,915.0㎡ · 공시지가 19,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 임차·점유관계는 별개의 문제입니다. 전입시점이 말소기준보다 앞선 2건이 있고 보증금이 확인되지 않았으므로, 실제 승계부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 임차인 2건, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 영진영농조합법인, 양효석 | 1동, 7.0㎡ · 축사 | 2017.12.14 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 설대수 | 미상 | 2014.10.16 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
두 점유 모두 전입일만 보면 2021.08.27. 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음이나 승계액 얼마로 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액 자체를 계산할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 474,866,400원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 474,866,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,148,664원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 498,333,911원 | 139,717,736원 |
| 5. 갑구 20번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 91,726,837원 | 0원 |
| 6. 갑구 21번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 43,600,376원 | 0원 |
| 7. 갑구 21번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 395,500,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 21번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 85,558,815원 | 0원 |
| 9. 갑구 22번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 670,740,384원 | 0원 |
| 10. 갑구 23번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 118,365,950원 | 0원 |
| 11. 갑구 27번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 153,092,595원 | 0원 |
| 12. 갑구 28번 가압류 · 동군산농업협동조합 | 27,016,340원 | 0원 |
| 13. 갑구 29번 가압류 · 이세계 | 208,750,684원 | 0원 |
| 14. 갑구 30번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,816,708원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,630,502,600원 가운데 예상배당 467,717,736원, 미배당 2,162,784,864원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 보증금 승계 여부도 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 474,866,400원 | 467,717,736원 | 2,162,784,864원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 379,893,120원 | 373,774,616원 | 2,256,727,984원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 303,914,496원 | 298,859,693원 | 2,331,642,907원 |
유찰이 되면 최저매각가는 379,893,120원, 303,914,496원으로 낮아집니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만으로 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 실제 보증금이 존재하고 매수인이 승계해야 한다면 낙찰가 + 인수액이 실질취득비용이 되기 때문입니다.
⑤ 토지·축사 리스크 — 농취증과 출입을 먼저 확인
- 농지취득자격증명. 목록 2·3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 신청 가능합니다.
- 현황 차이. 목록 2는 공부상 지목이 전이나 현황은 목장용지입니다.
- 출입. 목록 2·3은 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입합니다.
- 도로 제한. 목록 1 토지 일부가 접도구역에 저촉되고, 목록 4는 도로구역으로 공법상 제한 정도가 평가에 반영됐습니다.
- 건물 소재. 목록 5·6은 공부상 156-25번지에 있으나 현황은 156-25, 156-26, 156-66번지 지상에 소재합니다.
- 축사 일체 이용. 목록 6의 퇴비사와 창고는 목록 5 및 제시외 건물과 일체의 축사로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시 봉남면 화봉리 구중마을 북동측 인근으로 축사, 농경지 및 농가주택이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고 지방도를 통한 차량통행은 원활합니다.
- 이용. 건물과 제시외 건물은 일체의 축사(우사)로 이용 중이며 환기 및 급수시설 등이 있습니다.
- 규제. 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이며 일부 토지는 도로구역·접도구역과 관련됩니다.
- 환금성. 농촌지역 축사·토지로서 주거용 집합건물과 달리 이용 목적과 인허가·농지취득 요건을 충족하는 수요자가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 영진영농조합법인, 양효석 및 설대수의 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 점유 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록 2·3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 맹지 출입관계. 인접지를 통한 현재 출입이 법적·사실상 계속 가능한지 확인해야 합니다.
- 경계·현황 확인. 목록 5·6 건물이 156-25, 156-26, 156-66번지에 걸쳐 소재하는 현황을 지적·측량자료와 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 19번의 260,000,000원 설정과 342,000,000원 변경등기를 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 등기가 아니라 점유와 토지 이용조건입니다. 2014.10.16.과 2017.12.14. 전입 점유가 말소기준보다 앞서고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 동시에 농지취득자격증명, 맹지 출입, 도로·접도 제한, 축사 건물의 실제 소재관계까지 점검해야 합니다. 따라서 현재 신건 474,866,400원을 놓고 “인수 0원·권리 깨끗”으로 단순화하기보다는, 선순위 점유의 실제 보증금과 농취증 발급 가능성을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
