전주지방법원 2025타경32046. 김제시 봉남면 화봉리 156-25 일대의 토지와 축사(우사)를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 일련번호 5·6과 제시외건물 ㉠을 일체의 축사(우사)로 보고 있으며, 토지 가운데 확인되는 1,915㎡는 생산관리지역, 공시지가 19,000원/㎡, 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 등기부 기준 현재 소유자는 박형진입니다.
권리의 기준점은 2021.08.27. 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 260,000,000원이고, 2022.01.27. 변경등기에는 채권최고액 342,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 존속하는 가압류와 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32046 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 봉남면 화봉리 156-25 · 전북특별자치도 김제시 봉남면 봉남로 67-17 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 일련번호 5·6 및 제시외건물 ㉠ 일체의 축사(우사) |
| 토지 확인사항 | 1,915㎡ · 생산관리지역 · 공시지가 19,000원/㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박형진 |
| 감정가 / 최저가 | 474,866,400원 / 474,866,400원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 362,459,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.08.27. 전주김제완주축산업협동조합 근저당입니다. 2025.06.24. 이후 설정된 다수의 가압류와 2025.11.10. 강제경매개시결정, 2025.12.15. 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에는 별도의 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력과 승계금액 모두 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 영진영농조합법인, 양효석 | 1동, 7.0㎡ / 축사 | 2017.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 설대수 | 미상 / 미상 | 2014.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
두 신고 모두 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 것은 아니므로 중복 보증금으로 볼 근거는 없습니다. 다만 실제 보증금 액수가 확인되지 않는 이상 낙찰가 + 승계보증금으로 계산되는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 미배당 부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘실질취득액’을 확정해야 한다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 474,866,400원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 379,893,120원, 2회 유찰 시 303,914,496원입니다. 그러나 말소기준 전 점유 2건의 보증금이 미상인 이상 낙찰가가 내려가더라도 실제 부담 총액이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
또한 축사·토지에 대한 비교 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지를 단정할 근거도 없습니다. 이 물건의 가격 판단 순서는 “보증금 확인 → 실질취득액 산정 → 시세 비교”입니다.
④ 예상배당표 (매각가 474,866,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,148,664원 |
| 1. 을구 19번 근저당권 · 전주김제완주축산업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 갑구 18번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 498,333,911원 | 139,717,736원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 91,726,837원 | 0원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 43,600,376원 | 0원 |
| 6. 갑구 21번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 395,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 21번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 85,558,815원 | 0원 |
| 8. 갑구 22번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 670,740,384원 | 0원 |
| 9. 갑구 23번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 118,365,950원 | 0원 |
| 10. 갑구 27번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 153,092,595원 | 0원 |
| 11. 갑구 28번 가압류 · 동군산농업협동조합 | 27,016,340원 | 0원 |
| 12. 갑구 29번 가압류 · 이세계 | 208,750,684원 | 0원 |
| 13. 갑구 30번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,816,708원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,630,502,600원 중 채권자 예상배당은 467,717,736원, 미배당은 2,162,784,864원입니다. 집행비용 7,148,664원이 별도로 반영돼 매각대금 474,866,400원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 점유자 보증금 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·축사 조건 — 농취증과 공법 제한을 함께 봐야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 ㉠이 일괄매각되며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 축사 이용. 일련번호 5·6과 제시외건물 ㉠은 일체의 축사(우사)로 이용 중이며, 환기 및 급수시설이 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2·3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 신청할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 지목과 현황 차이. 목록 2는 공부상 지목이 전이나 현황은 목장용지입니다.
- 출입 조건. 목록 2·3은 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로 제한. 목록 1 토지 일부는 접도구역에 저촉되고, 목록 4는 도로구역으로 공법상 제한을 감안해 평가됐습니다.
- 용도지역. 생산관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 일부에는 도로구역·접도구역 제한이 있습니다.
- 건물 위치. 목록 5·6은 공부상 156-25번지에 있으나 현황은 156-25, 156-26, 156-66번지 지상에 소재합니다.
- 건물 일체 이용. 목록 6의 퇴비사와 창고는 목록 5 및 제시외건물 ㉠과 일체의 축사로 이용 중입니다.
- 주위환경. 구중마을 북동측 인근의 축사·농경지·농가주택 혼재 농촌지대로, 인근 버스승강장과 지방도를 이용한 차량통행이 가능합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 설대수, 영진영농조합법인·양효석의 보증금·계약관계·점유개시·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록 2·3의 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 맹지·출입권 확인. 목록 2·3은 지적도상 맹지이므로 현재 이용 중인 인접지 통행이 법적으로 확보되는지 확인이 필요합니다.
- 경계·건물 위치 확인. 목록 5·6이 156-25, 156-26, 156-66번지에 걸쳐 있다는 현황을 현장과 지적도에서 대조해야 합니다.
- 가축사육 제한 확인. 가축사육제한구역·생산관리지역·성장관리계획구역·도로구역·접도구역 제한이 현재 축사 운영과 향후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2021.08.27. 근저당의 최초 채권최고액 260,000,000원과 2022.01.27. 변경등기의 342,000,000원을 원본 등기와 배당관계에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 실질취득액은 아직 열려 있다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 끝내기에는 점유관계가 남아 있습니다. 설대수의 2014.10.16. 전입과 영진영농조합법인·양효석의 2017.12.14. 전입은 모두 2021.08.27. 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
여기에 농지취득자격증명 제출 조건, 지적도상 맹지인 목록 2·3, 도로구역·접도구역·가축사육제한구역, 여러 필지에 걸친 축사 현황까지 겹칩니다. 등기권리는 소멸, 점유보증금은 미확정, 토지 이용조건은 복합적인 유형입니다. 최저가가 신건 474,866,400원이라는 사실보다 먼저 확인할 것은 “낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담하게 되는가”입니다.
