전주지방법원 2026타경74. 전주시 덕진구 여의동2가 702-23 소재 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 소매점, 2·3층은 각각 다가구 4세대, 4층은 다가구 2세대로 이용 중이며, 4층 상부 다락도 건물가액에 포함 평가됐습니다. 현재 소유자는 곽은숙입니다. 권리의 출발점은 2012.05.31. 설정된 조촌새마을금고 근저당 채권최고액 390,000,000원이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기부 자체보다 임차관계의 정리입니다. 조사된 임차·점유 관계 가운데 김동근은 2012.05.30. 전입과 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 빠르고, 배당요구도 2026.01.27. 접수했습니다. 반면 나머지 조사 인원은 전입일이 2012.05.31. 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서는 김동근 보증금이 우선변제되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경74 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 702-23 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 337.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 2012.05.21. 사용승인 · 4층 상부 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 곽은숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,046,221,480원 / 1,046,221,480원 (신건) |
| 청구액 | 509,944,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012.05.31.
말소기준권리는 을구 1번 조촌새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 조촌새마을금고의 52,000,000원·74,400,000원·118,800,000원 근저당, 전북신용보증재단의 48,590,871원 가압류, 이지영의 강제경매개시결정, 조촌새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 1명, 나머지는 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 그린섬 101호(73.715㎡) | 2025-11-13 | — | 1,200 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황민승 | 202호 | 2020-03-23 | 2020-03-04 | 6,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소영 | 203호 | 2024-05-22 | — | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동근 | 204호 | 2012-05-30 | 2012-05-30 | 3,000 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 박용운 | 301호 | 2024-07-23 | — | 3,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하헌돈 | 303호 | 2024-05-17 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임창수 | 304호 | 2025-08-26 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박광진 | 402호 | 2024-08-09 | 2024-08-05 | 5,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희성 | — | 2021-02-23 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | — | 2022-01-28 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김동근을 제외한 조사 인원은 모두 전입신고가 2012.05.31. 말소기준권리 이후입니다. 특히 하헌돈과 이지영은 등기·경매 관계인과 이름이 겹쳐 관계인 또는 가장임차인 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다. 하헌돈·임창수·이희성·이지영은 보증금도 확인이 필요합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 신건 100%, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,046,221,480원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 836,977,184원, 2회 유찰 시 669,581,747원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가나 유찰가만 놓고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,046,221,480원 | 0원 | 349,565,394원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 836,977,184원 | 0원 | 142,413,541원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 669,581,747원 | 23,307,941원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,046,221,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 12,862,215원 |
| 1. 임차인 김동근 보증금 | 3,000원 | 3,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 조촌새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 조촌새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 조촌새마을금고 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 조촌새마을금고 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 48,590,871원 | 48,590,871원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 349,565,394원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 배당 후 소유자에게 349,565,394원이 남고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조촌초등학교 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·다가구주택 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건 토지로 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 소매점(카페→먼데이), 2·3층은 각각 다가구 4세대, 4층은 다가구 2세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생설비·난방설비·승강기가 설치돼 있고 현상 및 관리상태는 대체로 양호합니다.
- 토지·규제. 토지면적 337.0㎡, 공시지가 346,000원/㎡이며 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 4층 상부 다락은 건물가액에 포함 평가됐고 목록3은 주차장으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김동근 배당 확인. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이므로 실제 배당표에서 보증금 전액 배당 여부를 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 하헌돈·임창수·이희성·이지영의 임대차 조건과 점유 근거를 매각물건명세서 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관계인 중복 이름. 하헌돈과 이지영은 등기·경매 관계인과 이름이 겹치므로 실제 임차인인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 혼합 이용. 1층 근린생활시설과 상층 다가구주택을 함께 인수하는 구조이므로 각 호실 점유·명도 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세와 직접 비교할 자료 없이 감정가 또는 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 다락·주차장. 4층 상부 다락의 평가 포함 여부와 목록3 주차장 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건은 등기 권리만 보면 정리가 잘 됩니다. 2012.05.31. 조촌새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오와 매각물건명세서상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 건물에는 여러 임차·점유관계가 있고, 김동근은 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 하헌돈·이지영처럼 관계인 여부를 확인해야 할 이름도 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “등기 깨끗함”이 아니라 임차관계 확인과 명도 범위, 그리고 실제 시세 대비 응찰가입니다. 권리는 관리 가능한 편이지만, 현장과 임대차 원본을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
