전주지방법원 2026타경128. 무주군 안성면 공정리 948-5 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 기호2-가가 단독주택입니다. 토지는 295㎡, 지목은 대이며 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 건물은 경량철골구조 징크판넬지붕 단층이고 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
권리구조는 비교적 분명합니다. 과거 무주농업협동조합 근저당은 2023.09.15 해지로 말소됐고, 2024.02.05 설정됐던 제니스자산관리대부 가압류도 2024.03.13 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.05.22 농협은행주식회사 근저당 33,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 배당 부족액이 생겨도 매수인이 해당 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경128 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 안성면 공정리 948-5 · 전북특별자치도 무주군 안성면 내외당길 180-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호2-가 단독주택 |
| 토지 | 295㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 · 사이딩판넬 등 외벽 · 벽지 및 일부 타일 마감 |
| 소유자 | 김삼봉 · 2023.05.15 매매 · 거래가액 130,000,000원 · 2023.10.06 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 112,361,050원 / 112,361,050원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 31,645,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전에 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 매각가, 늘어나는 것은 채권 미배당
현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 시세 우위를 단정하기보다, 우선 데이터에 명시된 매각 회차별 가격과 채권 미배당 변화를 확인하는 것이 안전합니다. 유찰이 진행돼도 인수액은 0원으로 유지되지만, 배당재원이 줄면서 채권자의 미배당액은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,361,050원 | 4,579,542원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,888,840원 | 26,696,696원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,911,072원 | 44,350,864원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 112,361,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,373,055원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,319,601원 | 11,319,601원 |
| 갑구 6번 가압류 · 전북신용보증재단 | 29,000,000원 | 29,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,247,936원 | 10,668,394원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 114,567,537원 중 예상 배당은 109,987,995원이고, 미배당은 4,579,542원입니다. 소유자 교부액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통칭 ‘내당마을’ 남동측 인근으로, 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 295㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 34,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되고 소하천구역에 저촉됩니다.
- 건물. 감정평가상 기호2-가는 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 징크판넬지붕 단층입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 목록1의 소하천구역 저촉을 감안해 평가했고, 지상 태양광발전설비와 목록2의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 소하천구역 확인. 토지가 소하천구역에 저촉됩니다. 현황 경계와 이용 제한이 실제 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 태양광발전설비와 제시외 건물이 포함됩니다. 현존 상태와 감정평가 대상 범위를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 112,361,050원만으로 가격 우위를 판단하지 말고 실제 거래사례와 물건 상태를 함께 비교하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2024.05.22 농협은행 근저당입니다. 이후 권리의 말소 여부와 매각물건명세서의 인수사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현장과 가격”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2024.05.22 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권 미배당 4,579,542원이 발생하지만 그것이 매수인의 채무 인수로 이어지지는 않아 실질취득은 최저가 112,361,050원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격·현장이 안전하다는 판단은 별개입니다. 감정평가상 단독주택 이용, 임대관계 미상, 소하천구역 저촉, 태양광발전설비와 제시외 건물의 일괄매각이라는 조건이 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 통과하되, 점유·토지규제·매각범위·실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
