전주지방법원 2026타경147. 전주시 완산구 서신동 995-1, 제1동 제1층 제105호 아파트입니다. 말소기준권리는 2023.03.31. 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 85,800,000원입니다. 이후 김가현 가압류, 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1996년 전주시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2004.02.02. 해제에 따른 말소등기가 존재하므로 현재 매수인에게 승계되는 권리로 볼 사안이 아닙니다.
임차 관련해서는 김정숙이 확인되지만 전입일이 2024.03.08.로 말소기준권리 2023.03.31.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당상 세부 순위는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경147 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 995-1 1동 1층 105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.44㎡ · 5층 중 1층 |
| 소유관계 | 김용남 · 김효석 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 79,002,317원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2023.03.31. 을구 5번 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.10. 김가현 가압류, 2026.02.11. 케이비국민카드 가압류, 2026.03.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.15. 전북신용보증재단 가압류는 2026.05.22. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정숙 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 보증금 자체는 확인되지 않았지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
거성유창 동일면적 37.44㎡ 실거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 평균은 111,833,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 112,083,333원, 최신 거래는 2026.06. 109,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 0.4% 수준의 변화를 보였습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 37.44㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2026.06 | 37.44㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 37.44㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 37.44㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.08 | 37.44㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2025.07 | 37.44㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2025.06 | 37.44㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2024.09 | 37.44㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 37.44㎡ | 3 | 104,000,000원 |
| 2024.07 | 37.44㎡ | 4 | 127,500,000원 |
| 2024.07 | 37.44㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.05 | 37.44㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.44㎡ | 6건 | 112,083,333원 |
신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.6%입니다. 최신 거래 109,500,000원보다도 높으므로, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 실거래 최고가는 127,500,000원, 최저가는 103,000,000원으로 거래 편차도 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 85,800,000원 | 85,800,000원 |
| 2. 가압류 · 김가현 | 42,540,821원 | 26,790,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,453,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 139,793,885원 중 예상배당은 112,590,000원, 미배당은 27,203,885원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 서신동 진북터널 사거리 북서측 인근으로, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 전주시 중심지대입니다.
- 교통. 단지가 시내 간선도로인 백제대로변에 위치하며 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 105호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며, 공시지가는 806,000원/㎡입니다.
- 단지. 거성유창은 200세대, 1983.06.25. 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 112,083,333원보다 높습니다. 현재 회차를 시세 할인 물건으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 점유 확인. 김정숙의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하세요.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기 기재가 있으므로 별도등기의 내용과 매각으로 인한 처리 여부를 원문에서 확인하세요.
- 공유관계. 등기부상 김용남과 김효석이 공유자로 기재되어 있으므로 경매 목적물과 매각 범위를 원문에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정과 채권액 기준이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.03.31. 국민은행 근저당이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 김정숙의 전입일도 말소기준 이후여서 대항력이 없으며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 신건 115,000,000원은 최근 12개월 평균 112,083,333원보다 높고 최신 거래 109,500,000원도 웃돕니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다. 여기에 토지 별도등기 기재까지 원문으로 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
